地域要因

居住環境良好な住宅地域である。特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としている。また、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住居も混在する路線商業地域であり、商業系用途よりも住居系の需要が順調であり、上昇基調にある。

地域要因の将来予測

店舗や店舗付マンションが見られる商業地域であり、変動要因がないため、暫くは現況利用を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

幹線道路沿いで、交通利便性が良好である商業地域であるが、通過エリアとなっているため、商業系の収益物件は少ない。取引は自用目的が中心となっている。従って、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準として、商業地であるため収益価格を参酌し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、利便性と住環境共に良好な住宅地域としての、根強い需要がある。

地域要因の将来予測

比較的規模の大きな低層住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、当面大きな変化なく現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自用の一般住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では、信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い試算価格を求めることができた。一方、対象標準地周辺では、収益物件は遊休地の活用目的が多く、建物投資分に見合う程度の賃料を収受するにすぎず、収益価格は低位に求められ、収益建物の建設目的の需要のない地域であると言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄徒歩圏内の閑静な住宅地域である。供給に比べ需要は多く地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

今後も熟成した住宅地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。主要な取引は自用の取引で、その取引価格の水準を指標に価格が決定される。周辺には共同住宅等収益物件も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性より快適性が重視される住宅地域のため規範性が高い比準価格を標準にして、収益価格を参考に留め更には代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、住環境良好な住宅地域としての、根強い需要がある。

地域要因の将来予測

比較的規模が大きい低層住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、当面は大きな変化なく現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自用の一般住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では、信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い試算価格を求めることができた。一方、対象標準地周辺では、収益物件は遊休地の活用目的が多く、建物投資分に見合う程度の賃料を収受するにすぎず、収益価格は低位に求められたが、収益建物の建設目的の需要のない地域であると言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の地価に影響を及ぼす特別の変動要因は認められないが、人気の高い住宅地域であり、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

中規模の戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地の閑静な住宅地域であり、地域に格別な変動要因はないことから、今後しばらくは現状の住環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は丘陵の戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用の取引が中心である。取引において需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視すること、対象標準地の立地、画地条件等及び近隣地域の行政的要因などにより合理的な賃貸経営の実現可能性が低いことから収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

背後には住環境の優る住宅地が広がっているため、飲食店舗等の出店需要は高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

画地規模が小さく、容積率も200％であるため、収益性の高い建物の想定ができなかったことから収益価格は低位に求められた。画地規模が小さい土地が多い地域であるため、自用の店舗地または店舗兼住宅地としての取引が中心であり、収益価格は参考程度と判断した。昨年と比較した市場動向に留意し、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境の良好な瑞穂区は、都心へのアクセスに優れ、底堅い住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ地域であり、大きな変動要因もないことから、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

本件標準地の所在する地域は、居住の快適性や通勤等の利便性を重視して価格形成される住宅地域で、自用の住宅地の取得を目的とする取引が中心である。また、画地条件等から本件標準地に共同住宅を建築する想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って、地域の特性を反映する比準価格を中心に、不動産業者へのヒアリング内容等も参考に、更に代表標準地とのバランスにも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は、対象不動産の規模・形状により、経済合理性が見いだせる、アパート等の収益物件を想定する事が、困難であった為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたものであり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

災害リスクに対する意識が薄れつつあり、小規模な建売住宅が活発に見られる様になってきている。

地域要因の将来予測

弥富通と天白川に挟まれた、一般住宅と共同住宅が混在する熟成した住宅地域であり、当分の間大きな変化なく現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自用の一般住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では、信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い試算価格を求めることができた。一方、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は求めることはできなかったが、収益性を期待した需要のある地域ではないと言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工場、一般住宅等が混在する地域で取引件数は少ないが、需給バランスは安定している。

地域要因の将来予測

周辺は戸建住宅が増加傾向にあり、長期的には住宅地としての様相が強まるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用しており客観性は高い。一方収益価格は、工場、倉庫の賃貸市場は未成熟であり低位に把握された。自用目的の取引が中心であり、不動産の収益性よりも市場性を重視して価格の意思決定がなされることから市場動向を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。