地域要因

駅徒歩圏の既成の住宅地域である。特別の変動要因はないが、利便性の優位性から地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、今後も住宅利用を中心に推移するものと予測する。黒川駅の徒歩圏内にあり利便性が高いため地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、共同住宅も見られる地域であるが地積過小等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内の利便性良好な住宅地域であり、地域要因に変動は見られないが、需要は堅調で地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に変動はないものの、利便性が良好な地域であり、当面地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地規模等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 近隣は最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、特別の変動要因はない。需要は比較的堅調で、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣では市内通勤者を対象とするアパ−ト等も見受けられるが、対象標準地は間口が狭小であり、経済合理性に見合った収益物件の想定が困難であることから土地残余法の適用は断念した。また低層一般住宅を中心とする住宅地であり、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は鉄道駅徒歩圏内の住宅地域で、需要は比較的堅調である。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、概ね現状にて推移するものと予測する。利便性のよい住宅地に対する需要は堅調で、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は鉄道駅徒歩圏内の住宅地域で、需要は比較的堅調である。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

熟成度の高い既成の住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移すると予測する。都心に近く利便性に恵まれており需要は堅調である。地価水準は安定しており、横這いから緩やかな上昇傾向が当面継続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内であり、居住環境も良好な住宅地域である。市内中心部への通勤利便性が高い住宅地域として地価は強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

事業所等も見られる混在地域であるが、住宅地域を主体とした地域として、推移するものと思われる。

価格決定の理由

収益物件としては賃貸マンション・アパート等が賃貸される程度で自用目的の取引が中心的であり、収益性が価格に影響を及ぼす地域とは言い難く、収益価格は低位に求められた。一方、取引事例に基づく比準価格は最寄駅周辺の事例を採用し、説得性・信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は全体として一般住宅を中心として周辺には共同住宅、駐車場等もみられる。自用目的での一般住宅の取引を中心とする地域であり、また収益性よりも居住快適性・利便性を住宅地域に存することから収益還元法を適用しなかった。したがって、自己居住用目的の取引を中心として市場が形成されていることから、取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり特段の変動は認められないが、駅徒歩圏内の住宅地に対する需要は依然堅調で、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅等も見られる熟成した住宅地域であり、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏内の住宅地に対する需要は堅調で、当面地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、共同住宅も見られる地域であるが地積過小等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅にやや遠い旧来からの混在住宅地域であるが、都心部地価上昇等の影響があるため、この1年間での地価は若干上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に事業所等も見られる地域であるが、住宅地としての利用が徐々に増えており、今後もこの傾向は継続するものと予測する。景気回復等の影響により地価は若干強含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、間口も狭い住宅地で、採算性のある収益物件の建設を想定することができないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格で説得力がある。また、住宅地の価格は周辺取引価格の水準を指標に決定されることが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 名鉄瀬戸線沿線の徒歩圏内の住宅地であるが地下鉄沿線に比し、選好性に劣ることから地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

 近隣は在来住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域であり、当面は現状を維持していくと予測する。また地価水準は周辺住宅地の影響を受けてやや微増傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣では市内通勤者を対象とするアパ−ト等も見受けられるが、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合った収益物件の想定が困難であることから土地残余法の適用は断念した。また低層一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、当該地域は希少性が高く、依然として需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した高級住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。一方、共同住宅等の収益物件は散見されるが、自用目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域は共同住宅地として人気があり、マンション用地として需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、マンションディベロッパーが買主となった取引事例も考慮して試算を行ったため、市況を反映した価格となっているが、それぞれの取引の個別性が強く試算値そのものはばらついた。開発法による価格は、投資採算性を重視するマンションディベロッパーの視点に立った価格である。以上、需要者の投資行動の適合性の観点より、開発法による価格をやや重視するも、比準価格も関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り、決定した。

地域要因

 近隣は中規模一般住宅等が建つ住宅地域であるが黒川駅から徒歩圏外にあり、地価の上昇圧力は認められない。

地域要因の将来予測

 近隣は一般住宅、共同住宅等が混在する地域であり、当面は現状を維持していくと予測する。また地価水準は当面、概ね横這い傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣では市内通勤者を対象とするアパ−ト等も見受けられるが、対象標準地において経済合理性に見合った収益物件の想定が困難であることから土地残余法の適用は断念した。また低層一般住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、当該地域は希少性が高く、依然として需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した高級住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。対象標準地周辺は賃貸物件が見られるが、住宅取得目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

名古屋城西方の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ既成商業地域である。自用の店舗、事務所利用が中心であり賃貸市場の成熟の程度はやや低い。他方、取引事例は、場所的同一性等が認められる周辺商業地域の事例を採用して求めたもので市場の実態を反映し説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺地域の地価動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。