地域要因

特段の変化は見られないが、金融緩和の影響もあり、住居系のみならず商業系の収益物件の売買も見られるようになり地価は上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

地下鉄東山線の駅に近い地域であり、少しずつマンション化が進んでいくと考えられる。

価格決定の理由

近隣地域は、中層服飾専門店ビル等の建ち並ぶ商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格をやや重視するも、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

繁華性のやや劣る路線商業地域であり、新規の店舗出店は少ない。今後はマンション等の利用が主となると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、試算価格の説得力の観点から、市場参加者の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が連たんする熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は安定した需要に支えられ、一般的要因を反映して、今後も上昇基調の動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わるもので適格性を有している。地域内にはアパート等の収益物件が見られるが、旧来からの土地所有者による有効活用が多い。標準地は、規模が狭小で共同住宅地に適さないため、本件においては収益還元法は採用しなかった。したがって、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡及び需給動向等を考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗兼共同住宅等が多い幹線道路沿いの商業地域である。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響もあって需要は強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の比較的良好な地域であり、収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

マンション地域として人気があるが、建築費の高騰と都心タワーマンションブームにより、デベロッパーの需要は頭打ちであり、地価はやや上昇程度。

地域要因の将来予測

中高層マンションが多い住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 対象標準地は中高層住宅が多い地域に存するマンション適地である。マンション用地の需給は都心部のタワーマンションブームや販売動向、開発適地の希少性等の影響下にある。比準価格はこのような開発素地の市況を反映している。一方、開発法による価格は、おもな需要者であるマンションデベロッパーの投資採算性の視点を具現した価格である。そこで両価格を関連付け、他のマンション適地の標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅接近に優る住宅地域であるが、地域要因に特段の変動はない。需要増加を反映して地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 居住環境及び利便性に恵まれた中規模戸建住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。総額が嵩むことから地価は、一般的要因の動向に左右されやすく、当面は上昇基調を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する住宅地に係わるもので適格性を有している。収益価格は賃貸マンションを想定した場合の投資採算性を指向する経済理論的価格である。当地域の土地需要には多様性が認められるため、多様な需要を反映した比準価格の相対的規範性は高い。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地価格との均衡を考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標準地の画地条件等の制約から経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから求められなかった。したがって現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

熟成度の高い住宅地域であり、今後についても特段の土地利用形態に変化は見込まれない。地価は上昇傾向にあり、当面は上昇傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

本件においては、画地条件の制約等により、経済合理性を有する賃貸住宅の建築が想定できず、収益還元法の適用は断念した。当該地域は、共同住宅、賃貸マンション等も見られるが、対象地の画地規模を考慮すると自用目的での取引が一般的で、収益性よりも居住の快適性が重視される。また、比準価格は市場実勢を反映しており市場参加者の観点から説得力も高いと考えられる。以上より、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した高台の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が連たんする高台の閑静な住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は、一般的要因を反映して、幾分、上昇基調の動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わるもので適格性を有している。上記のとおり地域内には賃貸マンション等の収益物件は見られず、賃貸事業目的の土地需要は乏しいので、本件においては収益還元法は採用しなかった。したがって、比準価格を標準に、一般的要因を反映する需給動向等を総合的に考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別な変動はなく、住環境良好な住宅地域として、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として既に熟成しており、地域要因は安定しており、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は対象地に最有効使用の賃貸物件を想定した賃貸収益から求めたものであるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性より居住の快適性を重視する住宅地であり自用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い住環境の良好な既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標準地の画地条件等の制約から経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから求められなかった。したがって現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はない。一般的要因の影響により地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

中小の一般住宅にアパート等も見られる住宅地域で、周辺には店舗など生活利便施設が充実しているため、今後住宅地域としての熟成が進むと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見受けられるが、賃料水準、画地条件の制約等により、共同住宅を想定することが非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は成約事例に基づく実証的な価格で、類似地域に存する事例を採用し、要因比較も適切である。当該地域は住宅地域で、自らの居住目的による取引が主であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅を中心とし、居住環境・利便性ともに良い準優良住宅地域であり、広域的で潜在的な需要は強い。地価は上昇するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場実勢を反映した実証的な価格であり、本件においては、収益価格が低位に試算されている。対象地の市場の特性として居住環境等を重視して行動する需要者が中心であり、価格に見合った賃料水準が形成されていないことに起因するものと考えられる。以上より、比準価格には高い説得力が認められることから、比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、さらには代表標準地との均衡にも留意し、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動はなく、地下鉄東山線沿線の駅周辺の商業地に対する需要は依然として底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は鑑定標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。