地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく現状にて推移するものと判断されるが、大規模店舗に顧客が誘引され、商況は年々衰退傾向にある。

価格決定の理由

標準地上に3階建店舗併用住宅ビルを想定し、収益価格を求めたが、地域での賃貸市場の熟成度は低く、自己利用目的の店舗兼居宅中心の用途が主体であること及び収益還元法の算定過程では想定要素を多く含むことから収益価格の信頼度は相対的に劣る。従って、本評価では港区内の近隣商業地域の不動産の需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との比較検討、単価と総額等を勘案し鑑定評価額を決定した。

地域要因

徐々にではあるが、住宅地への用途変換が散見される。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小工場を中心に、一般住宅等も混在する工業地域であり、今後は工業地から住宅地へと徐々に用途転換が進むものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、貸倉庫、貸工場等の賃貸物件も散見されるが、中小規模の工場等の自用の利用を前提とした取引が中心で、投資目的の取引は限定的であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。従って、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

臨海型の大規模工場地であり、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。景気の回復はあるものの、工場用地の需要は総じて低迷しており、地価は横ばい又はやや弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

大規模工場に係わる賃貸事例は、ほとんど見られない。よって収益価格の算定には賃料水準の把握が困難であり、収益還元法は適用しなかった。同一需給圏から収集した大規模画地の事例による比準価格は、市場の実態を反映した実証性のある価格として説得力を有する。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段変動は認められないが、低地の住宅地域であり、地価は若干下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は既成の一般住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持していくものと予測される。地価水準は、若干の下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

名古屋競馬場前駅南西方に位置する一般住宅が建ち並ぶ地域であり、収益物件の見られない地域である。また、取引は自用目的が中心である。比準価格は港区の類似性のある住宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが非現実的であり求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、また前年公示価格等からの検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパート等が混在する既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は安定的に推移しており、今後も概ね横ばいの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は、特に見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

従来からの幹線街路沿い商業地域で、比準価格は周辺類似地域等より信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、収益性が重視される地域ではあるが、自用の店舗事務所等が多く、適切な賃貸事例は少ない。従って、自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることが多いことより、市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

飲食店、物販店が集積する国道沿いの既成商業地域である。区内を代表する路線商業地域で、昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、幹線道路沿いを中心に複数の取引事例から査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。ロードサイド型店舗が多い地域特性や対象標準地の規模等から判断し、収益獲得目的で土地を取得し建物を建築する需要は弱いため、収益性が価格に反映される程度は低い。代表標準地との検討及び最近の市場動向も踏まえ、各手法の適合性や相対的信頼性の観点から比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

中川運河東側で大型再開発が進行中であるが、当該地域に現段階で特段変動は認められない。地価は若干下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持していくものと予測されるが、中川運河東側にて大型再開発が進行中である。地価水準は、若干の下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、収益物件の見られない地域である。また、取引は自用目的が中心である。比準価格は港区の類似性のある住宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが画地条件（地積等）から非現実的であり、求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえて上記と決定した。

地域要因

熟成つつあるが、地域要因に大きな変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、周辺類似地域等を中心とする信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は駅からの距離及び標準地の画地条件による制約等より有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

近隣地域は工業地として熟成しており、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺の小規模工場地域としての特性が類似する取引事例を収集し比準することに努めた結果、地域の需給動向を反映した実証的な比準価格が得られたものと確信する。一方、貸倉庫等の収益物件も存しているが、不動産の収益性によって価格が形成されるまでには賃貸市場が熟成していないため、収益価格は低位に求められた。よって、鑑定評価額の決定に際しては比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案した。

地域要因

中規模工場跡地には、マンション・低層店舗が出店され、工場用途以外の土地利用も進みつつある。

地域要因の将来予測

中規模な工場を中心とする地域であるが、地理的位置により今後は店舗等も混在するものと予測される。地価水準については、工場としての需要不足はあるが、横ばい傾向が今後とも続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺類似地域等より信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、空工場等も多く工場・倉庫等の賃貸需要は総じて弱く、適切な賃貸事例は少ない。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が期待できず、結果的に価格は低位に求められた。従って、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅を中心に工場等も見られる地域で、地域要因に特段変動は認められないが、低地の住宅地域であり、地価は若干下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心に共同住宅、工場等が混在する住宅地域で、工場等の住宅地化が進むものと予測される。地価水準は若干の下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

港区北部の住宅地域で、画地規模の大きな土地には地主等の資産活用による収益物件も見られる地域であるが取引の中心は自用目的である。比準価格は類似性のある港区の住宅地の事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが画地条件（地積等）から非現実的であり求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域で、既に熟成しているため、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

変化の乏しい旧来からの住宅地域で、将来的にも利用状況は大きく変わらないものと予測される。地価水準は街路条件が劣ることから、需要に弱さが見られるが、概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、中川区西部の規範性の高い取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、地域的に自用目的での取引が主体であり、一般的に取引価格の水準が価格の指標となっていることから、比準価格を採用し、中川区の住宅地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工業的要因が強い区画整理地で、比較的長期に渡って安定していたが、最近、建売分譲が介在。将来的には、その関連取引が主流化する可能性有り。

地域要因の将来予測

南西方約1．6Km春田駅（発車頻度は日中で2本／時、名古屋駅迄の所要時間は10分）、南東方約1．8Km伏屋駅（同3∼4本／時、同12分）を有効に利用できれば、地域発展の可能性はあるが、当分は現状維持。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域で自用目的で信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性・適格性のある賃貸事例は少ない。周辺にも低層の共同住宅が所在するが、地主の土地有効利用目的のものが殆ど。標準地の画地条件を経済的合理性の観点から吟味した結果、規模の利益を享受できないなどの為、収益価格の把握を断念した。従って、試算価格である比準価格に、代表標準地からの秤量的検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

周辺には商業施設等も整備され、今後とも住宅地として熟成していくものと予測する。住環境が良好であり、今後の地価はやや強含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、取引事例比較法は周辺類似地域等を中心に信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

国道1号線沿いの路線商業地域で、新規店舗進出やリニューアルも見られる。地価は横這い乃至強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は店舗等が見られる沿道型サービスを中心とする商業地域である。自用目的の取引が主で、類似地域にて多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。当該地域の賃貸物件の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではなく、売買市場では比準価格を重視して取引される。このため比準価格を標準とし収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理のなされていない街路条件の劣る地域であるが、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

街区が未整備な従来からの住宅地域で、今後とも同様の住宅地域として推移していくものと思われる。街区の良好な地域に比し需要が低調であることから、地価はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は類似性が高く規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性の高い価格となっている。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要・供給ともほぼ安定しており、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 自己居住目的の取引が主で、類似地域にて多数の信頼性のある取引事例を収集した。標準地は戸建住宅のほか賃貸アパートも混在するが、賃貸アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。売買市場では比準価格を重視して取引されることに加え、対象標準地ではアパート建築の想定が困難であるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認めららない。

地域要因の将来予測

運河沿いの工場地域であり、さらに鉄道及び国道の輸送手段も利用可能であるため、工業用地としての相対的優位性を保持している。しかし実需が顕在化せず、地価は横ばいないしやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の工場需要は自用目的を中心とし、賃貸工場や倉庫はあまりみられない。規範性のある賃貸事例の収集も困難であり、また大規模な工場や倉庫の賃貸を想定することも現実性を欠く。一方、取引そのものは低調であるものの近隣地域及び同一需給圏内の類似地域から適切な事例の収集及び選択を行い試算した比準価格は実証的であり精度は高い。よって比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。