地域要因

成熟した住宅地域であり、土地利用は安定している。地域要因に変動はない。生活利便性が高く需要は堅調。地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

福井市中心部に比較的近い成熟した住宅地域。今後も現在の土地利用状況が継続すると思料する。生活利便性が高く需要も底堅いため地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引事例を収集、選択しており、また、採用した各事例の地理的位置等による規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は、戸建住宅、共同住宅の賃貸市場も未成熟であるため低位となった。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

福井市街西部の安定した既成住宅地域であり、地域内での大きな変動はない。

地域要因の将来予測

市街中心部に比較的近い既成住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は、景気が緩やかな回復基調にあるものの、既成住宅地域に対する需要は弱く、下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では市内勤務者用のアパートなども若干見受けられるが、他の郊外賃貸物件との競合から収益性は低い。自用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地であるので、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域。大和田商業エリアに近く、土地需要は堅調。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地価下落により地価は周辺の住宅地の水準まで落ち込んでおり下げ止まり傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いため土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求められた。したがって、規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動要因はないが、近隣地域周辺では比較的安価な事業用地の取引がみられ、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

小規模事業所を中心とする地域で熟成度が高く、格別な変動要因はないので、当分の間現状維持で推移するものと予測する。周辺の事業所の取引価格水準は低調であるため、地価は下落傾向が続くものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は福井市内の流通業務・工場地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は自社の事業所等を中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟であるため試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代替競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

花月2丁目の人口に大きな変動は見られない。世帯数については若干増加している。

地域要因の将来予測

中心部に近い既成市街地内の住宅地域で、土地需要は堅調である。地価については緩やかな下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格について、アパート等も見られる地域であるものの、画地条件から共同住宅の想定が困難なため試算できない。比準価格は、同一近隣地域内の事例をはじめとして類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集でき、適切に各補修正を行い得たことから、市場性を反映した実証的な価格と認められる。よって、代表標準地との均衡に留意した上で、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

田原町駅のえちぜん鉄道・福井鉄道の相互乗り入れ工事が進捗中である。

地域要因の将来予測

老朽化したビルの取壊しが散見されるものの、当面は現状を維持するものと予測する。駐車場としての土地利用も目立ち新たな出店等も少なく、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内の賃貸物件の空室率が高く、適切な賃料水準の形成が困難な地域の現状から収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、中心部の商業地域であるという所在地の実情を考慮し、収益価格は参考にとどめ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の安定した工業地域であり、新たな工場進出も認められず、地域内での大きな変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益性より生産性を重視して価格が形成される工場地であるため、収益価格は試算できなかった。よって、内陸型の工業地域という所在地の実情を考慮したうえで、福井県内における大規模工業地域の価格水準及び市場の特性に留意し、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要の底堅い宝永地区に隣接するが、格別の変動要因はない。中心部への接近性や生活利便性に優れる住宅地域であり、需要は底堅い状況にある。

地域要因の将来予測

中心部周辺の生活利便性の高い住宅地域であり、大規模な画地も少ないことから、ミニ開発による供給も少ない地域である。一定の需要の見込まれる地域であることから、地価は安定して推移してゆくと予測する。

価格決定の理由

比準価格は松本地区の戸建・混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は自用の住宅地を目的とした取引で市場が形成されていること、及び建築費が高水準であることを反映して低位に試算された。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代替競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、各試算価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地として名声は高く、役所に近いことから業務用地としての需要もある。

地域要因の将来予測

住宅地としての名声は高いが、業務用地としての需要も見込める既成住宅地域であり、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

福井市内勤務者用のアパート、マンション等が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的での取引が主であるため信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地区内の人口・世帯数ともほぼ横ばい傾向。近接する東安居団地の建て替え工事が進捗中。

地域要因の将来予測

区画整然とした市街地西部近郊の住宅地域。土地取引は全般的に少なく、住宅地として需要はやや弱い状況にあることから、地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街地西部地域の取引事例は全般的に少なく、事情の認められる事例も採用せざるを得なかったが、いずれも時点が新しく、比準作業も適切であることから市場性を反映した規範性が高い比準価格が得られた。一方、標準地の画地条件（規模・間口等）から、現実的な収益物件の想定を行うことが困難であり、収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を妥当と認め、かつ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。