地域要因

成熟した住宅地域であり、土地利用は安定している。地域要因に変動はない。生活利便性が高く需要は堅調。地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

福井市中心部に比較的近い成熟した住宅地域。今後も現在の土地利用状況が継続すると思料する。生活利便性が高く需要も底堅いため地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引事例を収集、選択しており、また、採用した各事例の地理的位置等による規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は、戸建住宅、共同住宅の賃貸市場も未成熟であるため低位となった。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

えち鉄本線の新幹線高架仮運行により、日之出・宝永踏切の渋滞解消（H27．9）。福井駅西口再開発ビルがH28年3月完成予定。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は元本に見合う賃料の授受がなされていないため低位に試算された。また、比準価格は当市の商業地域における取引事例が少なく、取引時点の古い事例をも採用せざるを得なかったが、慎重な事例分析を行って試算したものであり精度は高い。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成25年9月JR福井駅西口再開発ビル着工、同再開発ビル「ハピリン」が平成28年4月オープン予定。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心部商業地域の不動産取引が極めて少ないため特殊な事情を含む事例や地域要因の大きい事例も採用せざるを得なかったが、十分な地域分析と各補修正は適正に行い得た。地域内は自用のビルが見られ、また賃貸事務所ビルに対する需要は弱く適正な賃料水準の把握は難しい。よって、市場の特性を考慮し、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中央1丁目のテナント空室率は下がっている。福井鉄道福武線のJR福井駅前延伸に伴い、「福井駅前停留場」が廃止される予定。

地域要因の将来予測

福井県を代表する駅前商業地域として、今後も同様に推移すると予測する。地価水準は、景気が緩やかな回復基調が続いていること、駅西口再開発が進んでいることなどから、若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺では自用の店舗兼事務所ビルのほか賃貸物件も見られるが、築年数の古いビルが多く、賃料水準に幅があることから適正なものが把握しにくく、収益価格の説得性はやや弱い。よって、JR福井駅前中心商業地域の市場の特性に留意し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR福井駅周辺での投資目的・開発目的での土地需要も認められる。また、近年は飲食店の出店も増えている。

地域要因の将来予測

JR福井駅周辺における土地需要や開発意欲が高まっており、高値での不動産取引も見られる状況にある。飲食店等の出店も増えている事から、地価は緩やかな上昇傾向を示すと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、JR福井駅徒歩圏内の商業地を中心に、飲食店が建ち並ぶ繁華街に存する事例も採用した。地域格差のやや大きな事例も含まれるが、いずれも時点の新しい正常取引で規範性が高い。収益価格は、物販店や飲食店等の需要は認められるがテナントの収益性は依然として低く、比準価格に比べてやや説得力に劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めるとともに、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地の幹線道路沿いの商業地で、地価に値頃感が出てきている。平成27年10月背後の商業地（浜町通り界隈）でグリフィス記念館が落成。

地域要因の将来予測

福井市中心部の商業地域であるが、当面現状を維持するものと予測する。地域内のテナントビルは空室率の高い状況が続いており、地価は下落幅を縮小するものの引き続き下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗、事務所が中心で、賃貸物件もあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。また自用目的の取引が大半を占めているのが現状である。したがって、現実の取引市場の動向に留意し、比準価格を標準とし、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地区内の人口・世帯数ともほぼ横ばい傾向。近接する東安居団地の建て替え工事が進捗中。

地域要因の将来予測

区画整然とした市街地西部近郊の住宅地域。土地取引は全般的に少なく、住宅地として需要はやや弱い状況にあることから、地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街地西部地域の取引事例は全般的に少なく、事情の認められる事例も採用せざるを得なかったが、いずれも時点が新しく、比準作業も適切であることから市場性を反映した規範性が高い比準価格が得られた。一方、標準地の画地条件（規模・間口等）から、現実的な収益物件の想定を行うことが困難であり、収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を妥当と認め、かつ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変化はないが、需要はやや持ち直しの気配も窺える。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅を中心とする中心部の住宅地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。地価は依然下落も見込まれるが、下落幅は比較的小さいものと予想される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅が中心であり、また、標準地の画地条件から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、説得性ある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

換地処分が完了した北部第七地区では保留地処分の停滞から値下げ販売が行われている。（都）舟橋新安竹線がH27年3月に全線開通。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域として熟成している。競合物件が多く宅地供給圧力は強いが、良好な住環境から成約価格や売り出し価格は底堅く、地価は小幅な下落で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅が多い住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算し得なかった。売買においては居住の快適性を重視した自用目的の取引が支配的であることから比準価格の適合性が高い。よって、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

福井駅西口再開発の進展、福鉄、えちぜん鉄道の相互乗り入れ等が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、自用の店舗・事業所が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い為土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求められた。従って、規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北東方の幹線道路沿いに平成27年3月福井信用金庫さくら支店がオープン。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は下落幅をやや縮小して推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の画地条件（規模、間口）から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、市場の特性及び市内類似地域の地価水準との均衡を十分に考慮の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ドーナツ化現象により中心市街地の人口は減少しているが、足羽4丁目については微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅以外の用途も混在する住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。売り物件がなかなか成約に至らないなど需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。よって、本件においては快適性を重視する既成住宅地域であるという所在地の実情に考慮して、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。