地域要因

土地需要に加えて、中古住宅需要も相応にあり、地価の値頃感、底値感があることから、近隣地域周辺一帯は概ね地価が安定的である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が中心の成熟した既成住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測する。また、値頃感から、市街地の住宅需要が相応に見られ、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一校区または隣の校区の信頼性のある取引事例から試算しており、信頼性が高い。一方、収益価格は、駐車場スペース確保のため、ボリュームのある想定建物が困難であり、土地価格に見合う収益性を得られないことから、低位なものとなった。近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が大半である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比＋10．3％，＋7．8％（堀川南地区＋2．2％，＋1．4％）

地域要因の将来予測

市央南東部郊外の中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、背後に未だ田地が見られるが徐々に宅地化が進む。世帯数の増加が著しく、価格水準は低価格なこともあり、微上昇傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

市央南東部の戸建住宅団地内に所在する。いずれも周辺類似地域のもので実勢を反映している事例を採用した。当該地域は自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ第1種低層住居専用地域に所在する住宅団地であり、賃貸建物の想定が困難であるため、収益価格は適用できないと判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の信頼性ある取引事例により求められた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変化はないが、住環境良好な既成市街地住宅地の利便性の高さが見直され郊外に向かっていた需要が回帰しつつある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており今後も現在の住環境を維持すると推察される。地価水準は地域要因に大きな変動はないが、小中学校及び高校への接近性良好で住宅地需要が底堅く横ばい傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は既成市街地の混在住宅地域に存し価格形成要因が類似して代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は戸建住宅地が標準的使用の住宅地域であり、小規模画地に収益用賃貸建物の想定は非現実的と判断されるため求められなかった。快適性を重視する住宅地域であることから戸建住宅地の取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後住宅地の地価水準に近く値頃感があること等から不動産の需給関係は堅調である。このため地価は当分は安定傾向が続くと予測する。

地域要因の将来予測

小規模な店舗等が建ち並ぶ南富山駅に近い商業地域である。繁華性はやや劣るが駅や中心部に近く利便性に恵まれていることから今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。一方収益価格は賃料の設定や建物のレイアウト等において想定要素を含んでいること、また自己使用目的の建物が多く賃貸市場があまり成熟していないことから比準価格に比べて信頼性に欠ける。よって不動産市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の取得需要は乏しいが、車両通行量は多く路線商業施設が多く、地価水準が低下したこともあって需給は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において収集し得た信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。ロードサイド型店舗が多い地域であり貸店舗もみられるが、在来地主による採算性を考慮しない定期借地や建設協力金方式での店舗立地が多い。また、取得需要は自己使用目的での需要者が中心であるため、商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺で宅地分譲が行われており、商住混在の色彩が強まっている。市内の路線商業地間における競争力が相対的にやや劣り、地価は若干弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業事業者向けの賃貸市場における需要の程度は総じて低く、賃貸需要に着目した収益物件の取引需要は弱く、収益価格はかなり低位に求められた。自己使用を目的とした店舗、事務所等としての取引需要が中心の地域であり、市場の実態を反映した信頼性が高い比準価格を中心に、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、更に、最近の市場の動向や単価と総額との関連等にも十分留意、検討の結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地需要の市街地回帰の影響を受けて、総額の小さい比較的小規模な画地を中心に需要が強まっている。

地域要因の将来予測

古い住宅が多くやや雑然とした既成住宅地域であるが、戸建住宅地需要の市街地回帰の影響を受けて当該地域においても需要が比較的堅調にみられることから、地価水準は当面横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺類似地域である市街地東部の住宅地域において収集し得た信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。一方、近隣地域は第一種低層住居専用地域内の比較的小規模な画地を中心とする戸建住宅地域であり、アパートの想定が困難であるため収益価格の試算はできなかった。したがって、自己居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を中心に、周辺類似地域に存する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「まちなか居住推進事業」政策やこれまでの地価の下落による値頃感等より、市街地東部の宅地需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

富山市中心部に近い熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持して推移すると予測する。生活利便性の高い市街地は、相対的割安感から需給が安定しており、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標準地は画地規模が小さいこと等より、収益用の賃貸建物の想定が非現実的なので、収益価格を試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあるので、自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市を代表する優良住宅地域として一定のブランド力を有しているが。駅前商業地の衰退とも相まって地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

良好な住環境を有する住宅地域。居住者の高齢化が進み、将来的には相続発生等による敷地細分化の懸念もある。八尾市を代表する住宅地として潜在的な需要は多く、地価はこのところ横ばい傾向が続いている。

価格決定の理由

用途地域が第一種低層住居専用地域で、持家の建ち並ぶ戸建住宅地域である。そのため自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が成熟しておらず収益価格は試算できなかった。比準価格については、特に住環境に関する同質性が高く、規範性に富んだ事例を選択・適用できたため、高い信頼性を有するものと判断した。したがって、本件では比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。なお当該価格は周辺標準地価格とも均衡しており、適正・妥当なものと判断できた。

地域要因

中心商業地で続く再開発事業の進展や周辺地域における商業施設の建設の波及的影響を受けて繁華性の向上が期待されている。

地域要因の将来予測

今後とも地域的な変化は少ないものと予測されるが、中心商業地において続く再開発事業の波及的影響や、北側地域における商業集積度の向上の影響を受けて、地価水準は当面上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内において収集し得た信頼性のある取引事例から比準して、比準価格を試算した。また、最有効使用と判定される賃貸ビルを想定して収益価格を試算したが、テナント需要の低迷により賃料水準が抑制されていることから低位に試算された。近隣地域における需要者は自己使用目的が中心であることから、商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域において施行済みの、土地区画整理事業による顕著な波及効果は特に認められず、現状維持のままである。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後暫くは現状維持のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅地域であり、事業収支の観点からも共同住宅を想定することが非現実的であり、近隣地域の周辺地域においても投資目的のアパートがほぼ皆無であることから、収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を重視すると共に、近隣地域内の不動産の需給動向・地価動向を再検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性の高い中心市街地で、安定した有効需要により、地価は堅調な基調が維持されている。

地域要因の将来予測

周辺での住環境の整備が進み（西町再開発、中央小学校建設等）、近隣地域周辺への有効需要は今後も高い水準で維持されると予測されるが、地価は需要層との関係で概ね横ばい傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は近隣地域における標準的画地の規模が小さく、間口も狭いことからアパート建築が困難なため求めることができない。快適性を重視する住宅地域であるので、戸建住宅用地の取引事例から求めた比準価格を重視し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

まちなか居住推進事業政策による都心回帰傾向や地価の値頃感等から、生活利便性の高い市街地周辺の宅地需要は供給過剰下においても堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、自用目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等より代替競争関係が認められる取引事例を収集しえたことから信頼性は高い。一方収益価格は、自己使用の戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存し、共同住宅の建設想定は事業収支の観点から非現実的であるため試算しなかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅団地で地域的変化はないが、周辺で開発が続く住宅団地の販売価格の影響を受けている。

地域要因の将来予測

成熟した住宅団地であり、今後とも地域的変化は少ないものと予測する。戸建住宅地に供給過剰感が強くなっているが、地価下落が続き値頃感が出ていることから、地価水準は当面ほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域である市街地南方外縁において収集し得た信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。一方、近隣地域は第一種低層住居専用地域内に存する住宅団地であり、アパート等の賃貸物件の想定が困難であるため収益価格の試算はできなかった。したがって、自己居住目的での戸建住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比＋10．3％，＋3．4％（星井町地区＋1．1％，−1．2％）

地域要因の将来予測

再開発事業の進む中心商業地の南側の商住混在地域で、今後併用住宅地としていくものと予測。地価は再開発事業後の環境条件の変化の影響下にあるものと予測される。

価格決定の理由

中心部周辺の類似地域に所在する事例を採用した。採用した事例は、いずれも地域の実勢を反映している。近隣地域内は自用目的の店舗が中心となっている。近年の市街地における商況の沈滞傾向を反映して、商事業者向けの賃貸市場における需要の程度は総じて低い。このため、信頼性ある取引事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別な変動はない。中心市街地では再開発等整備が進んでいるが近隣地域は画地条件が劣る事から需要は強くない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの既成商業地域であり全般的に不動産需要は堅調であるが近隣地域は1画地規模が小さい事から路線商業地需要に耐えられず有効需要は強いとはいえない。

価格決定の理由

①標準地は国道沿いの既成商業地であり、比準価格は規範性の高い取引事例より求められた市場の実態を反映した価格である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為低く求められたと思料。②比準価格を重視し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。