地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、対象標準地の存する近隣地域は第1種低層住居専用地域内の主として一般住宅が見られる地域であり、事業収益の観点から収益物件としての共同住宅想定が非現実的であるため、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からの接近性に優れる商業地であるが、商住混在の傾向が強く市内の商業地と比較して繁華性は劣る。背後の住宅地とは価格が接近しつつある。

地域要因の将来予測

店舗・共同住宅等が混在する地域であり、繁華性は低下しているものの今後も同様な利用状況が継続されるものと推測される。昨今の景気回復傾向を反映し、地価は下げ止まり感が出ている。

価格決定の理由

普通商業地に所在しているが、商業地の集約化に伴い繁華性がやや欠けているため賃料水準が低く形成されており、収益価格は低位に試算された。したがって、試算価格の調整に当たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の区画整然とした居住環境の良好な住宅地域であり、希少性も高いことから、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

交通接近性に優れ、居住環境の良好な住宅地域である。地域要因の変動も見られないことから、同様の傾向で推移するものと推測される。希少性が高く、地価は強含みで推移するものと予想される。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も散見されるが、投下資本に見合う収益物件を新たに想定することは難しく、収益価格の試算は断念した。また、既成市街地であることから原価法の適用も見送った。求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例より試算し、標準地の市場性を反映した妥当な価格と認められる。以上により、比準価格をもって標準地の鑑定評価額と決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。新京成電鉄線駅勢の中でも生活利便性が良く都心接近性も良い住宅地域である。地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

当分の間、現況のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

本件は上本郷駅徒歩圏の住宅地域でありアパートも立地可能であるが、収益価格は後記「宅地−3（3）−1」記載の理由により算定せず。比準価格を算定するにあたり、周辺の類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は北松戸周辺の取引事例から試算され、現実の不動産市場を反映した実証的で説得力のある価格である。収益価格は画地規模の問題もあって、事業収支の観点から共同住宅の想定が非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。積算価格についても既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。従って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

ロードサイドビジネス適地であり、景気回復から不動産需要は向上しているものの、個人消費の回復が緩慢であり、やや需要が伸び悩んでいる。

地域要因の将来予測

国道沿道の路線商業地域であり、ロードサイド事業用店舗等が建ち並んでいる。今後も同様の状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

土地利用は、商業用途の自社利用や賃貸物件としての利用が中心となっている。需要者は、中小の不動産業者や個人投資家、ロードサイド事業者等であり、賃貸のみならず自己使用であっても商業収益性が重視される地域である。そこで、単価と総額の関連に留意し、投資原価としての比準価格と投資採算性を示す収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められ、当該地域の地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域は一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準はやや上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、事業収支の観点から収益物件の想定は困難であり、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の小規模住宅密集地であり、特段の地域変動要因は認められない。総額は手頃なるも、選好性は劣後し、地価は弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が密集する雑然とした既成住宅地域で、街区や道路整備が困難なため、今後とも現状維持を保つものと予想。低地の住環境とも相俟って、需要は劣り、地価は弱含み基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺は比較的小規模な戸建住宅を中心とした住宅地で、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。他方比準価格の試算では、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、これらから秤量比較検討しており、妥当な価格が求められたものと思料する。よって採用した資料、手法等を吟味し、十分に合理的説明可能な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に関わる格別な変動要因はなく、概ね現状を維持して行くものと予測する。谷間の住宅地で、駅からはバス圏となり利便性も劣ることから地価は下落が続いている。

価格決定の理由

アパートも見られるが画地規模は大きく、また、近隣は収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅を主とした地域である。これにより収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、精度を期するため代表標準地価格との均衡にも十分留意した結果、均衡を得ているので対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地で、良好な居住環境を形成している。2路線が利用でき、潜在的需要は高い。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の居住環境が良好な住宅地である。地域要因に変動は見られず、今後も住宅地として現状を維持していくものと推測される。

価格決定の理由

周囲には共同住宅等も見られるが、更地を取得して収益物件を想定することは事業収益の観点から一般的ではなく、収益還元法の適用は断念した。また、既成市街地であるため原価法の適用も困難である。そのため、求められた価格は比準価格のみであるが、信頼性のある多数の取引事例より試算されており、市場性を反映した妥当な価格と認められる。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

熟成した駅前商業地域で、格別の変動要因はないが、供給が限定的で地価は依然強含みとなっている。

地域要因の将来予測

駅前の熟成した商業地域で、投資家等の需要が認められるが、供給はほとんどなく地価はやや強含みとなっている。地域内に格別の変動要因はなく、用途的には当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に存する多数の事例を採用して試算したもので、現下の不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、駅至近で立地条件が優る賃貸物件については相応の賃料の収受が可能で、投資採算性を反映した価格と言える。対象標準地は駅前広場に面する希少性が高い立地で、取引市場は強含みで推移していることを考慮のうえ、本件では両価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の店舗ビル等が多い駅に近い商業地域で、繁華性が認められる。周辺の地価水準は、緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過程において想定要素を含むことから、やや規範性に欠ける。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価水準に影響を与える地域要因の変動は特段見られない。最寄駅・生活利便施設にも近く底堅い需要が期待可能で地価動向は堅調推移と予測される。

地域要因の将来予測

地勢は低地にあるが交通・生活利便性良好な戸建住宅中心の安定した住宅地で、特段の地域変動要因は見られないことから、今後当分の間は現在のまま推移すると予測され、利便性から地価は堅調推移すると予測される。

価格決定の理由

積算価格は後記2．（2）−1の理由により、収益価格は後記3．（3）−1の理由により、何れも適用を断念した。採用した手法は取引事例比較法のみとなったが、求められた比準価格は対象標準地の類似地域内において収集された多数の信頼性ある取引事例から求められたもので、取引市場の実勢を反映する規範性の高い価格であると認められる。よって、比準価格を標準とし、更に類似地域内の代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活環境が整った住宅地域であり、潜在的な需要は高い。駅徒歩圏であり、市内各路線へのアクセスも良好なことから、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の生活利便性の高い住宅地域である。地域要因に変動を及ぼす変化はみられず、今後も住宅地域として現状を維持していくものと推測される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。また、既成市街地であるため原価法の適用も断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。