地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、円山公園駅周辺のブランド力がある住宅地域で、相対的希少性が高く、需要は増加傾向である。

地域要因の将来予測

円山公園駅周辺は人気が高いが、供給が少なく戸建住宅、賃貸マンション用地とも需要は旺盛で、地価の上昇が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、円山公園駅徒歩圏の一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域で賃貸物件の需要も高いが、自己使用目的での取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は市場の実態を反映した信頼性のある取引事例を採用して求めた価格であるので、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

都心部に近く、マンション等も混在する市電沿いの熟成した商業地で、今後もほぼ現状のままの推移が見込まれる。好調なマンション需要を背景に宅地需要も堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが、土地残余法による収益価格は試算過程において想定値を多く含む点、また比準価格との開差が大きい点を考慮のうえ、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を採用し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

アパート等が混在する住宅地域であり、一般的要因の影響の影響から需要が高まり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小学校に近い戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域。現状維持で推移すると思われる。地下鉄駅から離れているが2路線が利用可能。低金利の影響を受けた需要により地価水準はやや上昇傾向で推移されると予測する。

価格決定の理由

交通の利便の良さから周辺には戸建住宅のほかにもアパート等が見受けられるものの、賃料水準を見るにあたり土地価格には見合って形成されておらず、収益価格はやや低位の試算となった。比準価格は信頼性の高い事例によって求められたため重視し、想定部分を介在させて求めている収益価格は相対的に精度がやや劣るため参考に留めた。代表標準地との検討を踏まえ、最近の不動産取引市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

アパート等も建ち並ぶ地下鉄駅に近い値嵩住宅地域で、地域に変動は見られないが、投資対象地としての需要は一段と増大し地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。纏まった土地は開発され4階程度の共同住宅が増加すると予測する。利便性の高い地域のため、先行きの地価水準は上昇傾向にあると思われる。

価格決定の理由

アパートが混在している住宅地域である。賃貸物件の供給過多により賃料水準が低下し土地価格に見合った賃料水準の形成がされていないことから、収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性及び収益性の両面が求められる地域であるが、多数の取引事例から市場の動向を反映し求められた比準価格を重視し、試算過程で想定要素が含まれており相対的に信頼性が劣る収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

国道沿いの多様な土地利用と商業環境は今後も概ね同様と予測する。オフィス系の収益性はやや低調ながら、都心部マンション用地の需要が強まっている背景もあって地価は上昇基調にある。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、事務所ビル、賃貸マンション等が建ち並ぶ商業地域で、自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが、収益価格は想定値を多く含むこと、また比準価格と大きな開差を生じた点を考慮し、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を採用することとし、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

創成川イースト地区の中でも都心に近く、また地下鉄駅にも近いことからマンション用地を中心に需要も旺盛で、地価水準の底上げが見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は状況類似地域内の取引事例により求めたもので、高値取引により上昇している市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は空室率の改善により上昇しているが急上昇している土地価格に追いつかず、試算された収益価格についてはやや低く求められた。以上から現実の不動産市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、都心商業地域としての希少性等もあり、需要が拡大している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した妥当性を有する価格と判断する。また、収益価格は投資採算性を反映した価格と判断する。対象地は店舗ビル、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に存しており、自用目的の取引のほか、賃料収入を目的とした不動産投資目的の取引も見られる市場の特性等から収益価格をも考慮すべきであるので、現実の取引市場を反映した比準価格を中心に、収益価格をも勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

投資向け共同住宅用地需要、土地等の供給不足も伴い地下鉄徒歩圏や市電ループ化の影響を含めて地価が上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的のほか共同住宅等、投資物件としての需要も有する地域であるが、土地価格に応じた賃料水準が形成されておらず、また、賃貸住宅が飽和状態のため賃料上昇も余り望めない傾向が続いていること等より収益価格はやや低位に試算されている。よって、取引実態を反映している比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、代表標準地からの均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閑静な住宅地で、最近中層のRC賃貸住宅も建ちつつある地域、宿舎跡の空地もあり、土地利用の進展の可能性が伺える地域となっている。

地域要因の将来予測

伏見小、中学校に近い市電通り西側の閑静な住宅地、周辺では投資向けのRC賃貸住宅等の建築も見られ、公的機関の宿舎跡地もあり、賃貸分譲等マンション化が進むものと思料される。

価格決定の理由

既成住宅地域で自用の住宅のほかアパート、共同住宅等の収益物件も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため、収益価格は低目の試算であり、地価形成に対する影響力は相対的に低い。比準価格は取引当事者が目的に対応しての成約価格に基づいており、市場における地価の状況が反映されている。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

背後人口の増加に伴い店舗需要のほか、地下鉄駅からの接近性や立地条件等からマンション用地需要が高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は標準地と同じ創成川イースト地区の事例から求めたもので、現実の不動産市場を反映した価格である。収益価格は現実的な建物の想定を行って求めた価格であるが、競合関係にある他の収益物件や高値のマンション取引の影響から、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらずやや低く求められている。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平岸霊園に近い住宅地域であり、地域に特別な変化はない。一般的要因の影響を受けて、地価水準はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地下鉄徒歩圏のアパートも見られる住宅地域で、今後も現状推移と予測する。霊園に近い地域のため人気の点でやや難があり低水準で推移していたが、周辺地域の価格上昇の影響を受け地価水準はやや上昇傾向と判断する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心にアパート等の収益物件が一部見られる、平岸霊園に近い住宅地域である。試算価格の調整に当たっては、マイホーム取得目的の取引が大半であること及び収益価格は試算上、想定要素が介在するため精度に一定の限度があることから参考に留めた。多数の取引事例から求められた市場性を反映し信頼性及び説得力のある比準価格を重視し代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。住環境の比較的良好な住宅地域であり地価水準は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

市郊外の大規模公園に近い閑静な住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。住環境の良いこともあり、地価は安定的で横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は屯田・新琴似地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場の推移動向等も再確認し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

創成川イースト地域はマンション等の需要が高く、地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが、創成川イースト地区においてはマンション用地の需要が中心である。周辺の賃料水準、空室率等をみても、元本価格に見合う賃料が収受されていない状態にあり、収益価格は低めに試算された。周辺は自用の店舗、事務所ビル、マンション用地の取引が中心であることから、不動産市場の実勢を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は見受けられない。地価は底値感もあり、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域で、特に大きな変動要因は見られず現状維持で推移するものと予測する。屯田地区の北部、国道231号背後にある当該地域の需要は比較的安定しており、地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

屯田地区に存する当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域内の取引は自己利用目的のものが大半であり、賃貸需要も殆どないため収益価格の試算は断念したが、対象標準地についてはそもそも説得力を持ち得ない。比準価格は類似性の高い4事例を採用しており収集資料の限界は窺えない。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等の検討をも踏まえ、実証的価格として信頼性が高い比準価格をもって鑑定評価額とし上記の通り決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、電車通背後の幅員の広い住宅地域で、市電ループ化の影響もあり需要は堅調である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅からはやや遠いが市電には近く、文教的環境が良好な人気のある住宅地域である。近年アパート建築が活況で、アパート用地としても人気が高く、需要も旺盛で、地価の上昇が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、一般住宅やマンションが建ち並ぶ地域で、賃貸物件の需要も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。当地域は、自己使用目的での取引が中心であるため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅、アパートが混在する既成住宅地域で、地域要因に大きな変動は無いが、都心部の地価上昇の影響を受け、相応の需要があるものと見られる。

地域要因の将来予測

児童公園に近い住宅地で、付近には自動車学校、高校等の用途も見られる。地域要因に大きな変化はないが、都心部の地価上昇の影響を受け、相応の需要があるものと見られる。

価格決定の理由

比準価格は投資採算性を考慮して取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格である。当該地域は、旧来からの既存住宅地で共同住宅も存在するが、地価の上昇ほどには賃料が上昇しておらず、純粋な賃料収益のみで価格が決定されるまでには至っていない。したがって価格牽連性の高い取引事例を採用した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討、地域経済等も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。住環境の比較的に良好な地域であり地価水準は安定的傾向にある。

地域要因の将来予測

国道背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。市郊外ではあるが比較的に居住性も良く地価は安定的で横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件が少なく賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は屯田地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって前年標準地価格からの検討及び市場の推移動向等も再確認し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められないが、地下鉄駅徒歩圏内の住宅地域であり、需要は根強く、地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

共同住宅の多い住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。地下鉄白石駅徒歩圏内の交通利便性が良好な立地性から地価は上昇傾向が続いている。

価格決定の理由

当該地域は地下鉄駅徒歩圏の共同住宅が多い地域で、比準価格・収益価格とも適合性はある。比準価格は類似性の高い事例より求めており、市場の動向を反映した実証的な価格である。収益価格は理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。よって試算価格の調整は、信頼性が優る比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の高い山鼻地区の住宅地域で、市電のループ化等の影響から、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅より徒歩圏内で、アパート、マンションが建ち並んでいる。道路幅員は狭いが、山鼻地区における需要は高く、また、市電のループ化の影響も受け、今後とも地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味になっていることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高いものを採用して求めており、市場性を反映した妥当な価格と思料する。よって、本件の評価額の決定に当たっては、信頼性の高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。