北海道札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外(バスセンター前駅・大通駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


240,000円

2016年01月01日に行った北海道札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を240,000円/㎡としました。

北海道札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番北海道札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外
住居表示 
価格240,000円/㎡
交通施設、距離豊水すすきの、350m
地積611㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
前面道路の状況南45.0m国道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

猪子道夫氏による調査レポート

不動産鑑定士猪子道夫
価格235,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因創成川イースト地区への選好や中心部に近い立地が見直され、マンション用地需要増もあり地価は上昇傾向。
市場の特性同一需給圏は中央区における幹線道路沿いの事務所ビル及びマンション適地の他、中心部外延の商業地で、主として大通以南の創成川より東側の地区が最も地域的類似性が高い。需要者の中心は自社利用の法人、賃貸及び分譲マンション業者等である。国道に面するため車両交通量は多いがすすきの外延部でもあり事務所、営業所、沿道サービス業、飲食店系等の出店動向は弱い。需要の中心価格帯は、画地規模により雑多であるが1∼3億円台が中心と見込まれる。
一般的要因中心商業地では駅前通りを中心に再開発事業が盛んで、道外の法人、REIT、ホテル用地等を中心に需要が認められ、地価は上昇している。

横山幹人氏による調査レポート

不動産鑑定士横山幹人
価格245,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因当該地域は、店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、車輌交通量が多く稀少性が高いため、相応の需要が期待される。
市場の特性同一需給圏は札幌市の交通利便性の高い商業地域の圏域で、狭義では創成川イースト地区の商業地域が該当する。繁華性の面でやや劣る要素もあるが、札幌都心及びススキノ地区にも近く、かつ相対的な割安感もあり、マンション建設も盛んである、需要の中心は主として、マンションデベロッパー、投資目的で不動産の取得を検討している大手企業や不動産業者で、札幌市外からも参入している。
一般的要因中央区は都心回帰の影響を受け、総人口、生産年齢人口ともに増加傾向であり、投資物件に対する需要も旺盛である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0571632
北緯 141度3611095

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

バスセンター前駅(地価相場 88,500円/㎡)大通駅(地価相場 131,750円/㎡)すすきの駅(地価相場 52,700円/㎡)菊水駅(地価相場 88,500円/㎡)中島公園駅(地価相場 119,000円/㎡)東本願寺前駅(地価相場 43,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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