地域要因

当該地域はアパート、一般住宅が建ち並ぶ中の島駅に近い住宅地域で、値頃感もあることから、相応の需要が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は投資採算性を考慮して取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格である。当該地域は、旧来からの既存住宅地で共同住宅も存在するが、地価上昇に対して賃料の上昇は弱く、収益性の反映には限界がある。したがって価格牽連性の高い取引事例を採用した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、他の標準地とのバランスも踏まえ、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

投資向け共同住宅用地需要、土地等の供給不足も伴い地下鉄徒歩圏や市電ループ化の影響を含めて地価が上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的のほか共同住宅等、投資物件としての需要も有する地域であるが、土地価格に応じた賃料水準が形成されておらず、また、賃貸住宅が飽和状態のため賃料上昇も余り望めない傾向が続いていること等より収益価格はやや低位に試算されている。よって、取引実態を反映している比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、代表標準地からの均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閑静な住宅地で、最近中層のRC賃貸住宅も建ちつつある地域、宿舎跡の空地もあり、土地利用の進展の可能性が伺える地域となっている。

地域要因の将来予測

伏見小、中学校に近い市電通り西側の閑静な住宅地、周辺では投資向けのRC賃貸住宅等の建築も見られ、公的機関の宿舎跡地もあり、賃貸分譲等マンション化が進むものと思料される。

価格決定の理由

既成住宅地域で自用の住宅のほかアパート、共同住宅等の収益物件も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため、収益価格は低目の試算であり、地価形成に対する影響力は相対的に低い。比準価格は取引当事者が目的に対応しての成約価格に基づいており、市場における地価の状況が反映されている。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、電車通背後の幅員の広い住宅地域で、市電ループ化の影響もあり需要は堅調である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅からはやや遠いが市電には近く、文教的環境が良好な人気のある住宅地域である。近年アパート建築が活況で、アパート用地としても人気が高く、需要も旺盛で、地価の上昇が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、一般住宅やマンションが建ち並ぶ地域で、賃貸物件の需要も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。当地域は、自己使用目的での取引が中心であるため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部に近く利便性が高いことから、高層マンション用地として分譲賃貸共に需要は強く、地価は大きな上昇となっている。

地域要因の将来予測

地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準はホテル街に隣接するものの中心部に近く中島公園、豊平川に隣接し環境条件・接近性も良好でマンション需要が強く上昇が継続するものと予測する。

価格決定の理由

中島公園周辺は高層マンション用地としての取引が多く、主たる需要者は事業採算性を重視して意思決定することを考慮し、高層マンションの建設分譲を想定した開発法を適用した。開発法による価格は試算過程において想定値を多く含むことも考慮し、本件においては不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を参酌のうえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。比準価格は開発法による価格とほぼ均衡したため妥当性は検証されたと判断する。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、市電電停に近く、住環境は良好で、需要は増加傾向にある。

地域要因の将来予測

住環境が良好な住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地下鉄駅からやや距離があるが市電利用も可能であり、地価の上昇が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、中小規模のアパート等も見られるが、戸建住宅所有の自用目的取引が中心である。対象標準地は、画地規模等から判断して、賃貸住宅を想定した収益還元法はやや信頼性が劣後すると判断したため、相対的信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。住環境の比較的に良好な地域であり地価水準は安定的傾向にある。

地域要因の将来予測

国道背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。市郊外ではあるが比較的に居住性も良く地価は安定的で横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件が少なく賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は屯田地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって前年標準地価格からの検討及び市場の推移動向等も再確認し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

アパート等も建ち並ぶ地下鉄駅に近い値嵩住宅地域で、地域に変動は見られないが、投資対象地としての需要は一段と増大し地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。纏まった土地は開発され4階程度の共同住宅が増加すると予測する。利便性の高い地域のため、先行きの地価水準は上昇傾向にあると思われる。

価格決定の理由

アパートが混在している住宅地域である。賃貸物件の供給過多により賃料水準が低下し土地価格に見合った賃料水準の形成がされていないことから、収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性及び収益性の両面が求められる地域であるが、多数の取引事例から市場の動向を反映し求められた比準価格を重視し、試算過程で想定要素が含まれており相対的に信頼性が劣る収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

都心部に近く、マンション等も混在する市電沿いの熟成した商業地で、今後もほぼ現状のままの推移が見込まれる。好調なマンション需要を背景に宅地需要も堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが、土地残余法による収益価格は試算過程において想定値を多く含む点、また比準価格との開差が大きい点を考慮のうえ、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を採用し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

国道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。繁華性はやや劣るが中央区内の住宅地を含む全般的な宅地需要増の影響を受け、需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は国道沿いの路線商業地域で自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが土地残余法による収益価格は試算過程において想定値を多く含む点、また比準価格との開差が大きい点を考慮のうえ、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を採用し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は店舗、マンション等が混在する市電通り沿いの路線商業地域で、市電ループ化の影響等で、相応の需要が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近時での幹線通り沿いの更地売買がやや少ない為、一部異類型の事例も採用した。需要の中心は収益性を重視し、商業集積を選好する事業者であるが、地価上昇に対して賃料水準の上昇は弱く、収益性の反映には一定の限界があると判断した。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連の適否、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

住宅、アパートが混在する既成住宅地域で、地域要因に大きな変動は無いが、都心部の地価上昇の影響を受け、相応の需要があるものと見られる。

地域要因の将来予測

児童公園に近い住宅地で、付近には自動車学校、高校等の用途も見られる。地域要因に大きな変化はないが、都心部の地価上昇の影響を受け、相応の需要があるものと見られる。

価格決定の理由

比準価格は投資採算性を考慮して取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格である。当該地域は、旧来からの既存住宅地で共同住宅も存在するが、地価の上昇ほどには賃料が上昇しておらず、純粋な賃料収益のみで価格が決定されるまでには至っていない。したがって価格牽連性の高い取引事例を採用した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討、地域経済等も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は見受けられない。地価は底値感もあり、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域で、特に大きな変動要因は見られず現状維持で推移するものと予測する。屯田地区の北部、国道231号背後にある当該地域の需要は比較的安定しており、地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

屯田地区に存する当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域内の取引は自己利用目的のものが大半であり、賃貸需要も殆どないため収益価格の試算は断念したが、対象標準地についてはそもそも説得力を持ち得ない。比準価格は類似性の高い4事例を採用しており収集資料の限界は窺えない。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等の検討をも踏まえ、実証的価格として信頼性が高い比準価格をもって鑑定評価額とし上記の通り決定した。

地域要因

人気の高い山鼻地区の住宅地域で、市電のループ化等の影響から、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅より徒歩圏内で、アパート、マンションが建ち並んでいる。道路幅員は狭いが、山鼻地区における需要は高く、また、市電のループ化の影響も受け、今後とも地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味になっていることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高いものを採用して求めており、市場性を反映した妥当な価格と思料する。よって、本件の評価額の決定に当たっては、信頼性の高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。