地域要因

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅徒歩圏の地域であるため、賃貸マンション等の収益物件への需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う投資家であり、還元利回り等の指標については規範性が高いと考えられる。一方で、必ずしも土地の最高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため、本件収益価格の精度は若干劣ると判断した。本件は市場性を反映している実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、地下鉄駅に近い地域であることから地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い共同住宅、一般住宅等の見られる住宅地域である。特に変動要因は見られず現状を維持とものと予測する。交通機関から近いこともあり、地価はやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場で実際に取引された北区内の地下鉄駅に近い事例を採用したもので実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示す価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。よって市場の動きを反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性をも再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域であり、住宅地の需要が増加していることから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏内の共同住宅の多い中に一般住宅も見られる住宅地域であり、今後とも同様に推移するものと予測する。利便性の良好な地域であることから、地価水準は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

地下鉄徒歩可能圏内であり、交通利便性が良い地域であることから、共同住宅がやや多い中に一般住宅も建つ地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに求められた。貸家建付地の取引もあるが、自用目的の取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、中小規模の戸建住宅の需要が堅調な地域であることから、地価は横ばい乃至微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、北区条丁目地区の標準的な住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。地価は、交通接近条件がやや劣る地域のため横ばい乃至微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅のほかアパートも見られる住宅地域であるが、対象標準地は画地規模が小さく、また、事業収支の観点からも共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法の適用を断念した。北区の条丁目地区では相対的に交通接近条件がやや劣る地域のため、自己使用目的の取引が支配的である。以上より、本件は代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外住宅地域であり、住宅地需要の増加等により若干上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後についても同様に推移して行くものと予測する。地価水準は住宅地の需要回復から若干の上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

大半が一般住宅であり共同住宅等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により戸建住宅を賃貸するケースが散見される程度である。戸建住宅の自用目的での取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては地域的特性を考慮して、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄麻生駅に近接する商業地域で、特に変動要因は見られない。立地条件の高い地域の需要は強く、地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

地下鉄「麻生」駅に近接する商業地域で、特に変動要因は見られず現状維持で推移するものと予測する。金融緩和等を背景とした不動産投資意欲の高まり等から、需要は堅調で、地価水準は強含み上昇傾向である。

価格決定の理由

比準価格は、現実の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、需要者の殆どは一般的な地価水準を指標に取引の可否の意思決定を行うことから、説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素もある。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準価格を標準に、収益価格を参酌して、更に代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

伏古地区の住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はないことから、地価水準も安定的に推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

伏古地区の住宅地域であり、地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらず、当分の間は現状のまま推移するものと予測され、地価水準も概ね安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場価値を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は投資採算性を示す価格と思料するが、賃料が地価に見合う水準からやや乖離しているため、やや低く試算された。よって、本件においては、より信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に調整し、更には代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、駅徒歩圏内の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏の需要は堅調で、地価水準は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも見られる地域であるが、両試算価格の信頼性と指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。住居系用途を含む需要も見られ地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

道道沿いの小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、特に変動要因は見らず現状維持と予測する。住居系等を含む用途の多様性も期待され、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場で実際に取引された、北区内の商業地の事例を採用したもので実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示す価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。事業の採算性等を検討する場合、一般的な地価水準も指標にするものである。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地、前年標準地価格との検討及び市場性の再吟味を行い鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の地域要因の変動は見られないが、駅近接で利便性が高く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人であるが、当該地域においては収益性を重視して市場が形成されるほど商業事業者向けの賃貸市場は形成されていないため、収益価格は低めで相対的に限界がある。自用の小規模店舗、事務所ビル及びマンション用地の取引が中心であることから、取引事例から求めた比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、市場動向等を考慮し鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅徒歩圏の地域であるため、賃貸マンション等の収益物件への需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

当該地域は、地下鉄北24条駅に近接する共同住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。北区では相対的に交通接近条件が優れる地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う個人投資家及び法人であり、還元利回り等の指標については規範性が高いと考えられる。一方、必ずしも土地の最高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため、本件収益価格の精度は相対的に劣ると判断した。本件は市場性を反映している実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

収益物件需要は交通利便性等の良好な地域が中心であり、地価の上昇の程度に差が生じている。特に地下鉄東豊線駅周辺の需要は強含みである。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。中心部からは距離があるが、地下鉄駅に近く、商業施設等にも近いことから利便性は高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

新道背後の地域で周辺は中小規模のアパート等も見られるが、戸建住宅所有の自用目的取引が中心である。東区内においては地下鉄駅周辺を中心として収益物件に対する需要が強まっているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は若干低位となった。本件においては売買市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域であり、地下鉄駅周辺の住宅地需要は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

地下鉄麻生駅から徒歩圏内の住宅地域である。麻生駅周辺はバスターミナルや買物施設、飲食店、銀行等が適宜配置されており利便性が高く住環境が良好である。地下鉄駅周辺の住宅地需要は強く、地価は上昇傾向で推移。

価格決定の理由

麻生駅に比較的近く、周辺商業施設も充実していることから生活利便性に優れており、周辺にはアパート等としての利用も見られるが、取引においては主として自用目的の取引が中心となっており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性等の点でやや劣る住宅地域で、宅地需要は回復傾向にあり、地価は横這い、あるいは若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄り駅からは距離のある一般住宅、アパートが建ち並ぶ既成住宅地域で、地下鉄近郊に対し相対的に需要は弱いが、市況の回復傾向から地価は回復基調にあり、今後も同様の傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象地周辺には一般住宅のほかアパート等も見られるが、賃料の遅行性により収益価格は低く試算された。中心となるのは自用目的での取引であることから、収益価格は参考に留め、対象標準地と同じ東8丁目篠路通以西にある類似地域内における規範性の高い取引事例から求めた比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。