北海道札幌市東区北３５条東９丁目４９１番１０１(新道東駅・栄町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,200円

2017年01月01日に行った北海道札幌市東区北３５条東９丁目４９１番１０１(北海道札幌市北区北３５条東９−２−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,200円/㎡としました。

北海道札幌市東区北３５条東９丁目４９１番１０１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道札幌市東区北３５条東９丁目４９１番１０１
住居表示北３５条東９−２−１４
価格64,200円/㎡
交通施設、距離新道東、900m
地積218㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤美香氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤美香
価格64,300円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因熟成した住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測特段の変動要因は認められず、今後も一般住宅とアパートが建ち並ぶ住宅地域として推移していくものと予測される。東8丁目通背後にあって利便性は比較的良好であり、地価は若干の上昇傾向と思料する。
市場の特性同一需給圏は札幌新道北側背後、地下鉄新道東駅圏内に展開する混在住宅地域。主な需要者は、市内居住の戸建住宅の取得者、あるいはアパート・マンション事業者と見込まれる。地下鉄駅まではやや距離があるものの、周辺幹線沿いには店舗等が連担して利便性は比較的良好な既成住宅地であり、需給は安定している。土地は150∼200㎡程度で1，000万∼1，500万円程度、新築の戸建住宅は2，700万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因金融緩和により利便性良好な地域では投資用不動産を中心に需要が堅調であるが、実質所得にさしたる改善は見られず購買層も二極化が進行している。

前川忠男氏による調査レポート

不動産鑑定士前川忠男
価格64,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地下鉄駅からの距離はややあるが、幹線背後の住宅街で利便性は比較的良好のため地価は若干上昇傾向にある。
地域要因の将来予測地下鉄駅からやや離れた住宅地域で、地域内に格別の変動要因はないが、需要は回復基調にあることから、今後は地価もやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東区内の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する一般個人や不動産業者、建売業者等が考えられる。地下鉄の南北線と東豊線の中間地に位置し、古くからの既成住宅地域が多く、新規分譲等による宅地供給は少ない。需要の中心となる価格帯は土地が標準的な規模の画地で1200∼1500万円程度、新築の戸建物件が3000万円程度となっている。
一般的要因利便性の良い地下鉄駅徒歩圏等で不動産需要が増大しているが、立地条件等による格差は拡大傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度1040617
北緯 141度3524616

参考：該当物件周辺マップ

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北海道札幌市東区丘珠町９８番５２北海道札幌市東区北４２条東１丁目８１４番６８外北海道札幌市東区北３５条東９丁目４９１番１０１北海道札幌市東区北２８条東１丁目７７９番７２北海道札幌市東区北４３条東２丁目８１３番３５北海道札幌市東区北２８条東５丁目７８０番２０北海道札幌市東区北３９条東７丁目８０１番３７北海道札幌市東区北２３条東１４丁目２２番１０外北海道札幌市東区北４０条東６丁目８０１番５１北海道札幌市東区北２７条東７丁目７７５番５９

参考：近隣駅の地価相場

新道東駅(地価相場 72,500円/㎡)栄町駅(地価相場 63,100円/㎡)北３４条駅(地価相場 73,250円/㎡)元町駅(地価相場 73,500円/㎡)麻生駅(地価相場 65,350円/㎡)北２４条駅(地価相場 100,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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