北海道札幌市東区伏古２条５丁目３番９(北２４条駅・北３４条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,000円

2017年01月01日に行った北海道札幌市東区伏古２条５丁目３番９(北海道札幌市北区伏古２条５−３−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,000円/㎡としました。

北海道札幌市東区伏古２条５丁目３番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道札幌市東区伏古２条５丁目３番９
住居表示伏古２条５−３−１４
価格57,000円/㎡
交通施設、距離環状通東、1,700m
地積231㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ地域
前面道路の状況北西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前川忠男氏による調査レポート

不動産鑑定士前川忠男
価格57,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因伏古地区の住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はないことから、地価水準も安定的に推移するものと予測する。
地域要因の将来予測伏古地区の住宅地域であり、地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらず、当分の間は現状のまま推移するものと予測され、地価水準も概ね安定的に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、主に伏古地区を中心とした東区内の住宅地域である。需要者は住宅取得目的の個人のほか、アパート経営等を目的とした法人需要者等も見られる。周辺での大規模開発による宅地の大量供給等はなく、熟成した住宅地域であることから、需給関係は比較的安定している。土地は70坪程度で1300万円前後、戸建物件はミニ分譲等による新築物件のほか、中古物件の取引が多く、中古物件は建物の築年数等により価格水準に開差がある。
一般的要因利便性の良い地下鉄駅徒歩圏等で不動産需要が増大しているが、立地条件等による格差は拡大傾向にある。

佐藤美香氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤美香
価格57,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因熟成した混在住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅とアパートが混在する住宅地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。刑務所に隣接する地域なため需要は弱いが、地価は概ね底値圏に達し安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東区内の伏古・本町・東苗穂等の既成住宅地域で、需要者の中心は市内居住の戸建住宅の取得者およびアパート経営を目的とする個人と見られる。刑務所に近接することから選好性の劣る地域ではあるが、ほぼ底値圏に達して値頃感も生じているものと見られ、需要は回復傾向となっている。取引の中心となる価格帯は、土地は230㎡前後で1，300万円程度、新築の戸建住宅は2，500万円前後となっている。
一般的要因金融緩和により利便性良好な地域では投資用不動産を中心に需要が堅調であるが、実質所得にさしたる改善は見られず購買層も二極化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0908503
北緯 141度3408314

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北２４条駅(地価相場 100,000円/㎡)北３４条駅(地価相場 73,250円/㎡)北１８条駅(地価相場 86,500円/㎡)環状通東駅(地価相場 73,750円/㎡)新川駅(地価相場 66,500円/㎡)八軒駅(地価相場 73,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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