地域要因

居住環境が良好で閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ居住環境が良好な住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。地価水準は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並び、居住環境が良好で閑静な住宅地域であり、自用目的の取引が中心となっている。本件では、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、居住の快適性を重視する本件のような住宅地においては、説得力が高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東灘区の人口は5年前より増加しているが、前年比では微増になっている。環境及び利便性の良い住宅地はやや強い需要が認められる。

地域要因の将来予測

閑静かつ利便性に優れ、中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は当面やや強含みと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、戸建住宅の所有を目的とした土地取引が一般的である。土地価格については、収益性に着目した価格形成が十分に行われておらず、居住の快適性等を重視した自用目的での価格形成が有力である。よって、本件では、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性の劣る南部の臨海地区に存するため住宅の需要は弱く、周辺の宅地供給も多いため、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。市内中心部から距離があり、利便性が劣るため地価は下落傾向で推移しており、当面は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、地区計画や建築協定により建物の用途は戸建住宅に制限されており、戸建貸家では経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

当該地域は東灘区山手の高台に位置し、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

阪急御影駅北東部山手の高台に位置し自用目的での取引が主な地域で、比準価格については同一需給圏内の類似地域において代替性を有する取引事例から適切に比準した結果、信頼性は高い。一方周辺には賃貸物件も見られるが、鉄道駅や中心市街地へのアクセスに難があることなどから、貸家に対する有効な需要が見いだせないため収益価格を鑑定していない。代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への接近性及び良好な住環境から、比較的人気が高い。底堅い需要から、今後も地価上昇傾向は続くものと思われる。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心にマンション等も見られる住宅地域である。特筆すべき要因も見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。最寄駅の接近性も良好で、底堅い需要から、地価は上昇傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

戸建住宅のほか賃貸マンション等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心である。また、画地規模等の観点からも経済合理性のある収益用不動産の建設は困難であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、居住環境が類似した取引事例から試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。以上より、本件では信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

2013年の森北町どんぐりバスの運行開始以降、生活利便性が向上している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は横ばいで推移している。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な山手の住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。転勤等に伴う一時的な貸家が見られる以外に賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立したいないため収益価格は試算しなかった。比準価格は東灘区の山手の住宅地から規範性の高い事例を収集し得たため信頼性は高いと思料する。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

芦屋市内の国道43号線以南の住宅地で特に地域要因の変動は認められない。住環境は比較的良好で、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い整然とした既成住宅地域で、特に地域要因の変動はなく、当面現状維持で推移するものと思われる。地価は引き続き緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中小規模一般住宅が多い整然とした住宅地域であるが、地積が過小であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、同一需給圏の類似地域に存する規範性の高い取引事例より求めた、実証的で説得力を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られないものの、良好な住環境を保持する住宅選好性の高い地域であり、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断し、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前立地の希少性や周辺住宅地域との価格水準との関連、景気回復期待の影響等から、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

中層の事務所等が見られる商業地域で、当面、現況を大きく変えず推移するものと予測する。まだ計画検討中ではあるが、JR芦屋駅南地区のまちづくりに期待がかかる。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸市場は成熟しているものの、土地価格は駅前商業地との繁華性等の比較及び背後の周辺住宅地価格との関連の両面から形成されている。近隣地域内は自用の店舗が多くを占め、主に取引価格の水準を指標として取引されている。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後とも概ね現状を推移するものと予測する。地価水準は旺盛な需要を反映して上昇傾向が続いている。

価格決定の理由

対象標準地に対して予想される需要者は、収益目的のための投資家や自用物件として取得する個人や法人事業者が中心で、これらの者は不動産購入の意思決定に際し、収益性に着目しつつも同一需給圏内における類似不動産の取引価格やその動向等を十分に把握し、重要視するものと考えられる。このようなことから、試算価格の調整に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

芦屋市山手の住宅地域であり、地価水準は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、画地規模等を考慮し、経済合理的な賃貸住宅の建設が困難であるため収益還元法の適用を断念した。比準価格については、事情補正を要しない芦屋市内の中高級住宅地域内の取引事例から試算されている等、得られた結果は規範性が高い。従って、当該地域における地価動向にも留意して、比準価格をもって対象標準地の鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。最寄駅から徒歩圏であるほか、住宅地域として成熟しており、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

小・中規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当面現状のまま推移し、地価も当面堅調な需要にささえられて行くものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、戸建住宅の所有を目的とした土地取引が一般的であり、土地価格については、収益性に着目した価格形成が十分に行われておらず、居住の快適性等を重視した自用目的での価格形成が有力である。事業収益の観点から共同住宅を想定することは非現実的であり、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状の環境下で推移するものと思料する。地価水準は選好性の強さを反映して上昇傾向が続いている。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。公法上の規制等より事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であることから収益価格は試算しなかった。比準価格は東灘区の優良住宅地から規範性の高い事例を収集し得たため信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。