兵庫県神戸市東灘区本山北町６丁目２８９番５６(摂津本山駅・甲南山手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


428,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区本山北町６丁目２８９番５６(兵庫県神戸市東灘区本山北町６−６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を428,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区本山北町６丁目２８９番５６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区本山北町６丁目２８９番５６
住居表示本山北町６−６−５
価格428,000円/㎡
交通施設、距離岡本、210m
地積232㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格426,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東灘区の人口は5年前より増加しているが、前年比では微増になっている。環境及び利便性の良い住宅地はやや強い需要が認められる。
地域要因の将来予測閑静かつ利便性に優れ、中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は当面やや強含みと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR東海道本線、阪急電鉄神戸線沿線を中心に、神戸市東部及び阪神間諸都市に所在する住宅地域である。需要者は圏内に居住する二次取得者が中心であり、圏外からの転入も散見される。利便性と住環境を兼ね備えた地域への人気は特に高く、近年は供給の少なさもあってやや強含みに推移している。中心的価格帯は、標準的画地規模の土地で概ね9000万円台前半∼1億円弱程度となっている。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

小林昌三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林昌三
価格430,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変更はない。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模の一般住宅を中心とする閑静な住宅地域として熟成しており、今後も当分の間現状を維持していくものと予測する。地価はやや強含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸線及びJR東海道本線沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する中規模の住宅地域である。需要者は主に神戸・阪神間の居住者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。利便性の高い物件に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。土地の需給の中心は1億円程度の物件であるが、一方、新築建売住宅については小規模に分割して総額を抑える傾向がある。
一般的要因東灘区の住宅地は、阪神間の良好な住環境を維持していて、駅からの接近性に劣るところ以外、価格は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7301935
北緯 135度2778592

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

摂津本山駅(地価相場 296,000円/㎡)甲南山手駅(地価相場 312,000円/㎡)深江駅(地価相場 312,000円/㎡)青木駅(地価相場 311,500円/㎡)住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)芦屋川駅(地価相場 359,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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