兵庫県神戸市東灘区森北町６丁目３０番３７(甲南山手駅・深江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


236,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区森北町６丁目３０番３７(兵庫県神戸市東灘区森北町６−８−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を236,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区森北町６丁目３０番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区森北町６丁目３０番３７
住居表示森北町６−８−１３
価格236,000円/㎡
交通施設、距離甲南山手、710m
地積174㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林昌三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林昌三
価格236,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変更はない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として概ね成熟しており、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は当面安定的と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、阪急電鉄神戸線及びJR東海道本線沿線を中心に、神戸市東部及び阪神間諸都市に所在する住宅地域である。需要者は圏内に居住する一次取得者が中心である。山手が中心であり、交通接近性、建築時の費用性にやや劣る地域もみられる一方、住環境は概ね良好であり、需要は底堅く推移している。中心的価格帯は、標準的画地規模の土地で4500万円程度となっている。
一般的要因東灘区の住宅地は、阪神間の良好な住環境を維持していて、駅からの接近性に劣るところ以外、価格は上昇傾向にある。

近藤久男氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤久男
価格236,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は低層住宅地域として推移するものと予測する。地価は居住環境等が相対的に良好なことから安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線、阪急電鉄神戸本線沿線の圏域に位置する住宅地域である。需要者は主に阪神諸都市への通勤居住者が多く、圏外からの転入もみられる。居住環境が良好な住宅地域であることから同圏域に対する地域選好性は総じて強く、需給は概ね安定的乃至強含みで推移している。土地は4000万円程度（170㎡程度）、新築戸建では5500∼6000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因神戸市東部3区の人口は増加傾向にあり、低金利や住宅資金贈与の非課税枠等の後押しや中古住宅活性化政策により、住宅需要も総じて堅調である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7330185
北緯 135度2870138

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲南山手駅(地価相場 312,000円/㎡)深江駅(地価相場 312,000円/㎡)芦屋川駅(地価相場 359,000円/㎡)摂津本山駅(地価相場 296,000円/㎡)芦屋駅(地価相場 316,500円/㎡)芦屋駅(地価相場 349,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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