兵庫県神戸市東灘区森北町７丁目７４４番２０５(甲南山手駅・芦屋川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


152,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区森北町７丁目７４４番２０５(兵庫県神戸市東灘区森北町７−２３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を152,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区森北町７丁目７４４番２０５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区森北町７丁目７４４番２０５
住居表示森北町７−２３−５
価格152,000円/㎡
交通施設、距離甲南山手、1,300m
地積179㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ山手の閑静な住宅地域
前面道路の状況南東6.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

濵本佳子氏による調査レポート

不動産鑑定士濵本佳子
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因2013年の森北町どんぐりバスの運行開始以降、生活利便性が向上している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は横ばいで推移している。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びJR東海道本線沿線で神戸市及び阪神間の各都市に存する住宅地の圏域である。需要者は圏内の居住目的の個人を中心とし、圏外からの転入者も見られる。バス圏で利便性に劣るが、周辺には文教施設が多く、住環境も良好であり東灘区内の選好度の高い住宅地に比して需要は弱いものの、安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地2，700万円（約180㎡）程度、新築戸建住宅4，300∼4，800万円程度である。
一般的要因東灘区の人口は増加傾向にあり、不動産需要は総じて堅調であるが、選好性による二極化が進行している地域も見受けられる。

小林昌三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林昌三
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の地域要因の変化はない。土砂災害警戒区域に含まれている。
地域要因の将来予測当該地域は、山手の閑静な住宅地域として既に熟成しており、今後とも現状のまま推移して行くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線沿線で概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する山手の住宅地域である。需要者は、圏内居住の者が多く、圏外からの転入者は少ない。閑静な山手の住宅地域である反面、駅から距離があり利便性に劣り、坂道が懸念される等の理由により需要は軟調で、今のところ地価上昇は認められない。土地は2，700万円（150，000円／㎡：180㎡）程度の物件が需要の中心を占めている。新築戸建住宅は4，500万円前後である。
一般的要因東灘区の住宅地は、阪神間の良好な住環境を維持していて、駅からの接近性に劣るところ以外、価格は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7390235
北緯 135度2899967

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲南山手駅(地価相場 312,000円/㎡)芦屋川駅(地価相場 359,000円/㎡)芦屋駅(地価相場 349,000円/㎡)芦屋駅(地価相場 316,500円/㎡)深江駅(地価相場 312,000円/㎡)摂津本山駅(地価相場 296,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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