地域要因

地域要因に大きな変動はないが、特急停車駅を最寄り駅とし、利便性の良好な住宅地であることから、需要は多い。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、戸建住宅のほか共同住宅も多い住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。地価水準は、需要の多い甲子園エリアであり、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺では、収益物件等が見られるが、中規模一般住宅を中心とした住宅地であり、自用目的の取引が中心である。本件では、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、居住の快適性を重視する住宅地では、説得力が高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模住宅が多い熟成した既成住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。地価は地域の品等に見合った水準であり、堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では収益物件は稀であり、取引の中心は自己使用不動産である。また、標準地の規模では賃貸経営上合理的な建物を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した多数の信頼性のある取引事例に基づくものとなっている。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性・居住環境ともに良好な地域であり、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、当分の間現状が維持され、また地価変動率は横ばいあるいはやや上昇と予測される。

価格決定の理由

比準価格の試算に際して採用した取引事例及び収益還元法で採用した賃貸事例はいずれも適切なものでありそれゆえその試算価格は相対的信頼性を有するものである。近隣地域周辺にて賃貸共同住宅等の収益物件はみられるが自己居住用目的の取引が中心であるため収益価格は低位に試算されている。よって市場参加者の思考プロセスに合致した比準価格を標準とし収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を図りつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準工業地域で住宅地へ移行しているところの地価は、上昇傾向にある。アサヒビール工場の跡地処理は変動要因といえる。

地域要因の将来予測

対象近隣地域周辺は住宅地への移行が進んでいる。将来的には、いくらか残った工場・倉庫等も住宅地へと変貌を遂げるものと思料する。現在2∼3割程度低い地価も周辺地価水準へと徐々に上昇していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。収益価格は、建物・空室率・賃料・還元利回り等が想定要素であり、流動的である。さらに、賃貸市場が充実していなければ収益性は低い。対象近隣地域において当該市場が充実しているかどうかは疑問である。したがって、比準価格を重視し、収益価格はいくぶんか考量し、代表標準地との規準価格にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや住環境に劣るが、一般的要因の①②のプラスの影響及び住宅地化の進展を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅の近くに所在し商圏が小さいが、一般的要因の影響を受け、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

店舗や医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。商業地需要に力強さはないが周辺住宅地の地価動向等の影響も受け、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も見受けられるものの、賃貸市場の成熟の程度は高いとは言い難く、収益性を中心に価格が形成されるまでには至っていないため、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

マンション等も見受けられるが一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域には戸建住宅のほかにアパート等の賃貸物件も見られるが、標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築は困難であり、収益価格は試算していない。快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。下記代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西宮市北部郊外のニュータウンにあり、居住環境は良好であるが、利便性に劣ることから、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

区画整然としたニュータウン内の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性に劣る北部郊外住宅地域であることから、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は郊外の戸建住宅地域に存し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

市内でも有数の人気のある地域で、高所得者を中心として潜在的な流入圧力が強いことを背景に需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境が良好な地域で人気があるため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北部郊外の住宅地は最寄駅への接近性の面で利便性が劣る。隣接周辺市の新規供給宅地の過剰や災害リスク等のため、需要は弱く地価は下落傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅、一般住宅の中に、田・畑等が見られる農家住宅地域である。最寄駅から遠く、賃貸市場が未成熟で、戸建住宅の自用使用目的が中心のため、収益還元法の適用を断念した。従って「居住の快適性」を重視する住宅地域であることから、市場性に優る取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。従って本件では、比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地として市内有数の人気エリアであり、需要は底堅いものがあり、地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、人気の住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅が散見されるが、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。近隣地域及びその周辺地域では自己使用不動産の取引が中心であり、居住の快適性を指標として価格が形成されることが一般的である。こような地域的特性をふまえ、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに指定基準地の変動率も勘案のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

選好性の比較的高い甲子園駅勢圏にあって、やや駅距離有るも近くに大型商業施設もあり、景気の持続的回復もあって地価は上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

主として中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大規模商業施設に近く、今後も低層住宅地としての現状維持が予測される。駅距離やや有るも値ごろ感もあり需要は根強く、地価は上昇傾向での推移が予測される。

価格決定の理由

対象地周辺では賃貸住宅が見られるも、自用の戸建住宅が取引の中心の地域であって、対象地地積も経済合理的な賃貸住宅の建築には不十分であり、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

甲子園と名のつくブランド力人気は根強く、供給側が限られているため、需要に押され、価格は強めに推移している。

地域要因の将来予測

甲子園というブランド力により、根強い需要がある地域で、比較的大きな画地は対象画地規模に分割される傾向にあり、現状利用が維持される。地価はやや強めで推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンション等の共同住宅も見受けられるが、当該地域では快適性を重視する地域で、対象地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に認められない。JR西宮駅勢圏にあって当該駅より比較的近く、利便性等から需要は安定している。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動はなく、中規模一般住宅の多い住宅地域としての現状維持が予測される。ただ相続等による宅地の細分化や用途変更もありうる。景気の持続的回復もあり、地価は緩やかな上昇傾向が予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。標準地周辺では賃貸住宅も見られるが、自用の戸建住宅が取引の中心であり、収益性よりも利便性・快適性が重視される。よって収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

良好な駅接近条件と街路条件を有する商業地域であり、底堅い需要が見られることから、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

店舗、事務所のほか店舗兼共同住宅も見られる商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。良好な駅接近条件及び街路条件により底堅い需要があり、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も見受けられるものの、収益性から意思決定する需要者が中心とまでは至っていない。よって、規範性から比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、時系列的な価格水準の推移・動向にも留意した。

地域要因

市内でも人気が高く比較的良好な利便性と環境を有する地域であり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。市内でも人気が高く、利便性及び環境が比較的良好な地域であり、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺には大型商業施設等も見られ利便である。既成住宅地域として熟成しており、需給関係も概ね安定的である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺には大型商業施設等も見られる。当該地域に影響を及ぼす要因も見られず、今後も現状を維持しつつ推移すると判断される。地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域で、マンション等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心である。対象標準地はマンション敷地としては画地規模が小さいため、経済合理性に見合う収益建物の想定が難しい。したがって、本件では収益還元法は非適用とした。比準価格は、居住環境の類似する周辺取引事例から試算されており、実証的な価格として信用性が高い。本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。