地域要因

近隣地域の地価変動率（下落率）は縮小している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域が、戸建住宅が中心で賃貸市場に馴染みにくい地域等のため、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情（役場に近く、駅から徒歩圏内の住宅地）等も考量の上、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地（天理−11）との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家住宅の中に小工場等も見られる既成住宅地域であり、需要者は地縁を有する者が中心である。

地域要因の将来予測

農家住宅の中に小工場等も見られる既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価水準は昨年並の下落率のまま、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、広陵町に所在し、地域的特性の類似した事例から試算されており規範性は高い。近隣地域は農家住宅の中に小工場等も見られる住宅地域であり、標準地と同程度の規模の収益物件が殆ど見受けられないことから、収益還元法は適用しない。本件では自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と考えられるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

区画された一団の住宅団地である。特段の変動要因もないことから現状を維持するものと推測する。地価は下げ止まりつつある。

地域要因の将来予測

一般住宅が区画整然と建ち並ぶ成熟度の高い住宅地である。今後も当面の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅の取引が主であり戸建住宅が転勤等の事情により賃貸される事例が散見される程度であることから収益価格は試算しなかった。このため求められた価格は比準価格のみであるが多数の事例から適切な事例を選択し、要因比較の後同価格を試算しており、妥当な水準であると考える。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

無人駅ではあるが駅から近く利便性は良好である。ただし、景気回復の影響は小さい。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、成熟している。特段のの変動要因も認められないとこから、当分の間現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅の取引が主であり戸建住宅が転勤等の事情により賃貸される事例が散見される程度であることから収益価格は試算しなかった。このため求められた価格は比準価格のみであるが多数の事例から適切な事例を選択し、要因比較の後同価格を試算しており、妥当な水準であると考える。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路の狭い旧集落であり今後も現状を維持するものと推測する。地価は依然下落傾向である。

地域要因の将来予測

古くからの熟成した地域であり、当面現状を維持するものと推測する。外部地域からの需要は乏しく、地価は弱含みで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は取引事例が少なく、やや標準地と距離的に離れた事例も採用しているが、市場の実勢を反映しており一定の説得力が認められる。収益価格については、アパート等収益物件自体ほとんど見られないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、比準価格を中心に、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅まで徒歩圏内の既成住宅地域であるが、規模が大きく総額が嵩む既成住宅地の需要は限定的である。

地域要因の将来予測

農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価水準は昨年並の下落率のまま、下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、広陵町に存する既成住宅地域の複数の取引事例から試算されており規範性は高い。一方、当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自用目的が多く、近隣地域等において収益物件は殆ど見受けられず、賃貸需要は認められないことから、収益還元法は適用しない。したがって、居住の快適性が重視される住宅地であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地価変動率（下落率）は前年と同程度である。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として成熟していて、大きく変化させる地域要因は認められず、当面は現況維持するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域が、戸建住宅が中心で賃貸市場に馴染みにくい地域等のため、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情（駅から徒歩圏内の住宅地、通称結崎南団地）等も考量の上、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地（田原本−2）との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

三宅ICが供用開始されたものの、依然として不動産市場は停滞気味で地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域に存しており、転勤等に伴う一時的な貸家が見られるものの、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、需要者は地縁を有するものに限られている。

地域要因の将来予測

農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。一方、地価水準は昨年並の下落率を維持した状態で、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、標準地が市街化調整区域の指定区域のため、同じ行政的規制の事例を収集して試算されており規範性は高い。近隣地域は、農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸住宅等の収益を目的とした建物は見られないので、収益還元法は適用しない。本件では自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と考えられるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、類似する標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であるが、周囲の街並みが区画整然としており、同一需給圏内の住宅地と比較し需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、広陵町などに存する中規模の住宅地域の取引事例から試算されており規範性は高い。一方、対象標準地の近隣地域は対象標準地より規模の大きい収益物件等は散見されるものの、戸建住宅が中心の地域であり、自用が中心で賃貸需要は少ないと思われることから、収益還元法は適用しない。したがって、居住の快適性が重視される住宅地であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価変動率（下落率）は前年比より若干縮小している。

地域要因の将来予測

開発された住宅団地で区画整然とした住宅地域として成熟している為、現況が持続するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域が、戸建住宅が中心で賃貸市場に馴染みにくい地域等のため、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情（駅から徒歩圏内の住宅地、通称石見団地）等も考量の上、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地（田原本−2）との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は見られず、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価は、概ね横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、転勤等に伴う一時的な貸家が稀に見られるものの、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

三宅ICが供用開始されたものの、依然として不動産市場は停滞気味で地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、転勤等に伴う一時的な貸家が見られるものの、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。