奈良県北葛城郡広陵町大字萱野５７５番２(箸尾駅・池部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,600円

2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡広陵町大字萱野５７５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,600円/㎡としました。

奈良県北葛城郡広陵町大字萱野５７５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県北葛城郡広陵町大字萱野５７５番２
住居表示 
価格42,600円/㎡
交通施設、距離箸尾、400m
地積453㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北5.4m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中本欽也氏による調査レポート

不動産鑑定士中本欽也
価格42,600円/㎡
個別的要因北向きの中間画地であり、選好性の面で不利である。個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅まで徒歩圏内の既成住宅地域であるが、規模が大きく総額が嵩む既成住宅地の需要は限定的である。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価水準は昨年並の下落率のまま、下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄大阪線、JR和歌山線等の沿線の既成住宅地域である。需要者の中心は、広陵町内及び周辺の市町に存する住宅地域で、当該地域に地縁のある居住者が大半で外部からの転入者は少ない。需要者の選好は新規の開発分譲地へ偏っており、規模が大きく総額が嵩む住宅地の需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は450㎡程度で1900万円程度までと推察されるが、取引が少なく画地規模の個別的要因にばらつきがみられるため把握が難しい。
一般的要因人口は微増である。ニュータウンを中心に需要が回復しつつあり、新興住宅地域の地価は上昇傾向にあるが、既成住宅地域の地価は弱含みである。

倉田智史氏による調査レポート

不動産鑑定士倉田智史
価格42,600円/㎡
個別的要因画地規模はやや大きいが、地域内では標準的規模の整形地であり選好性・代替性に特段の低下は認められない。
地域要因農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり地元住民中心の地域で取引も少なく需要は低調。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で地域要因に大幅な変動要因はなく今後とも現在の住環境を維持するものと思われる。景気の回復により中古住宅の取引は活発化しているが地元住民中心の地域で取引は少なく需要は低調。
市場の特性同一需給圏は近鉄田原本線・大阪線・JR和歌山線沿線、広陵町及び周辺市町に存する既成集落の存する圏域。需要者は地元住民が中心で圏外からの転入はほぼなく、一次取得者が中心。地積は440∼460㎡程度、中心的価格帯は土地のみで1800∼2000万円程度、土地建物一体の総額は中古取引が中心で把握は困難。駅徒歩圏内であるが生活利便は相対的に劣位の集落地域で需要は低調。
一般的要因当町は真美ヶ丘ニュータウンを有し大阪へのベットタウンとして熟成。人口微増。需要は立地条件により二極化、地価の変動状況は地域により異なる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5689451
北緯 135度7485068

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

箸尾駅(地価相場 66,700円/㎡)池部駅(地価相場 72,050円/㎡)但馬駅(地価相場 61,000円/㎡)佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)黒田駅(地価相場 62,000円/㎡)石見駅(地価相場 65,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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