奈良県北葛城郡河合町池部３丁目７５１番２８(池部駅・佐味田川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
53,100円
2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡河合町池部３丁目７５１番２８(奈良県北葛城郡河合町池部３−７−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県北葛城郡河合町池部３丁目７５１番２８ |
| 住居表示 | 池部３−７−３ |
| 価格 | 53,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 池部、400m |
| 地積 | 139㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模程度の一般住宅が多い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
平田馨氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 平田馨 |
|---|---|
| 価格 | 53,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏内の住宅地域であるため駅接近性は良いが、最寄り駅が近鉄田原本線であるため大阪等都心へのアクセスに劣ることから需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模程度の一般住宅が多い成熟した住宅地域である現況のみならず、周辺地域、同一需給圏の範囲及び市場性等の観点からも考慮した結果、将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄田原本線沿線の河合町等における戸建住宅地域の圏域。需要者の属性は同一需給圏に地縁的選好性を有する需要者が中心。同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は徒歩圏内に公共施設・教育施設等が存するが、最寄駅が近鉄田原本線であるため、都心へのアクセスに劣ること等から、通勤等の観点より競争力の程度は低いため、需要は弱含みで推移している。市場における需要の中心となる価格帯は土地約40坪で700万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 当町には複数鉄道駅が存するが単線であるため、バス等でターミナル駅である王寺駅への利用者も多く、交通利便性に関してはやや劣る地域である。 |
杉本忠樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉本忠樹 |
|---|---|
| 価格 | 53,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当該地域は一般住宅を主とする住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価は緩やかな下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は一般住宅を主とする住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄田原本線、JR関西本線、JR和歌山線沿線の概ね河合町とその周辺市町の圏域。需要者の中心は河合町及びその周辺市町の居住者で同一需給圏外からの転入者は少ない。標準地は一般住宅の多い戸建住宅地域に所在するが、昨今の地域動向等から需給関係はやや弱含みとなっている。標準地の存する地域周辺では建物付の中古物件の取引が中心で、需要の中心となる価格帯は同程度の規模の土地価格のみで600∼900万円程度である。 |
| 一般的要因 | 河合町は大規模住宅団地を有するが、人口減少及び高齢化率増加が続いており需給も昨今の経済情勢等よりやや低調で推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5772969 北緯 135度7352467 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
池部駅(地価相場 72,050円/㎡)佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)箸尾駅(地価相場 66,700円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)法隆寺駅(地価相場 64,400円/㎡)畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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