奈良県北葛城郡広陵町大字寺戸３２６番２(箸尾駅・池部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,600円

2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡広陵町大字寺戸３２６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,600円/㎡としました。

奈良県北葛城郡広陵町大字寺戸３２６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県北葛城郡広陵町大字寺戸３２６番２
住居表示 
価格33,600円/㎡
交通施設、距離箸尾、1,300m
地積350㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南3.3m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

中本欽也氏による調査レポート

不動産鑑定士中本欽也
価格33,500円/㎡
個別的要因画地規模は比較的大きいが、地域の標準的な規模である。個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、需要者は地縁を有するものに限られている。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。一方、地価水準は昨年並の下落率を維持した状態で、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄田原本線、JR和歌山線沿線の概ね広陵町とその周辺市町の圏域である。需要者の中心は圏内の居住者であり、地縁選好性が強く圏外からの転入者は殆ど見られない。県道背後の規模の大きな農家住宅が建ち並ぶ住宅地域のため、需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は340㎡程度で1150万円程度と推察されるが、取引が少なく、画地規模にばらつきが見られ取引も少ないこと等から需要の中心となる価格帯は見い出し難い。
一般的要因人口は微増である。ニュータウンを中心に需要が回復しつつあり、新興住宅地域の地価は上昇傾向にあるが、既成住宅地域の地価は弱含みである。

倉田智史氏による調査レポート

不動産鑑定士倉田智史
価格33,600円/㎡
個別的要因当該地域内では画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。
地域要因農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり地元住民中心の地域で取引も少なく需要は低調。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり今後もこの住環境を維持するものと予測される。地元住民中心の地域で取引も少なく需要は低調。地価は下落傾向継続と予測される。
市場の特性同一需給圏は広陵町及び周辺市町、近鉄田原本線・近鉄大阪線・JR和歌山線等沿線の既成住宅地域の存する圏域。需要者の中心は地元住民と考えられ圏外からの転入はほぼないものと思われる。地積は320∼370㎡程度が中心と思われ、中心となる価格帯は土地のみで1000∼1300万円程度、土地建物一体の総額は中古取引が中心で把握は困難と思われる。地縁的選好性の強い地域で取引も少なく需要は低調。
一般的要因当町は真美ヶ丘ニュータウンを有し大阪へのベットタウンとして熟成。人口微増。需要は立地条件により二極化、地価の変動状況は地域により異なる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5620265
北緯 135度7461099

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

奈良県北葛城郡当麻町大字長尾字里垣内丁４６７番奈良県北葛城郡当麻町大字尺土字門田２８０番１奈良県北葛城郡当麻町大字當麻元西中方字寺田２３番３奈良県北葛城郡当麻町大字染野字萩原１８７番１奈良県北葛城郡当麻町大字長尾字砂川原丁３５１番４１奈良県北葛城郡当麻町大字兵家１４６０番５奈良県北葛城郡広陵町大字南郷字市場垣内１０６３番１奈良県北葛城郡広陵町大字萱野字尻垣内５６１番３奈良県北葛城郡広陵町大字弁財天字唐院垣内２３２番１０奈良県北葛城郡広陵町大字萱野字折５７５番２奈良県北葛城郡広陵町大字的場字清水１４４番奈良県北葛城郡広陵町大字萱野６５５番２奈良県北葛城郡広陵町大字三吉元赤部方字壱森１５番２奈良県北葛城郡広陵町大字中字里相１６４番６外奈良県北葛城郡広陵町大字寺戸３２６番２東京都三宅村阿古２１９２番１奈良県磯城郡三宅町大字伴堂字ヒヘ塚７８８番６外奈良県北葛城郡河合町大字川合字城古垣内１１７５番

参考：近隣駅の地価相場

箸尾駅(地価相場 66,700円/㎡)池部駅(地価相場 72,050円/㎡)但馬駅(地価相場 61,000円/㎡)佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)黒田駅(地価相場 62,000円/㎡)石見駅(地価相場 65,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード