奈良県北葛城郡広陵町大字弁財天２３２番１０(箸尾駅・但馬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,800円

2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡広陵町大字弁財天２３２番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,800円/㎡としました。

奈良県北葛城郡広陵町大字弁財天２３２番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県北葛城郡広陵町大字弁財天２３２番１０
住居表示 
価格44,800円/㎡
交通施設、距離箸尾、1,000m
地積108㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に小工場等も見られる既成住宅地域
前面道路の状況南5.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中本欽也氏による調査レポート

不動産鑑定士中本欽也
価格44,800円/㎡
個別的要因南向き中間画地であり、日照、通風等居住の快適性に優れる。個別的要因に関し、特に変動は認められない。
地域要因農家住宅の中に小工場等も見られる既成住宅地域であり、需要者は地縁を有する者が中心である。
地域要因の将来予測農家住宅の中に小工場等も見られる既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価水準は昨年並の下落率のまま、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄田原本線、JR和歌山線沿線等の概ね広陵町とその周辺市町の圏域である。需要者の中心は圏内の居住者であり、地縁選好性が強く圏外からの転入者は殆ど見られない。農家住宅の中に小工場等も見られる既成住宅地域のため需要は弱い。標準的な地積は約100∼120㎡程度で、中心となる価格帯は土地のみで400∼600万円程度、土地と建物一体の総額は中古の取引が中心で把握は困難であるが、1000万円前後のものが多い。
一般的要因人口は微増である。ニュータウンを中心に需要が回復しつつあり、新興住宅地域の地価は上昇傾向にあるが、既成住宅地域の地価は弱含みである。

倉田智史氏による調査レポート

不動産鑑定士倉田智史
価格44,800円/㎡
個別的要因当該地域内では画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。
地域要因旧集落の中に事業所等も混在する地域。周辺においてミニ開発等も散見されるが街路はやや雑然としている。規模小で値頃感はあるが需要はやや低調。
地域要因の将来予測当該地域は農家住宅の中に小工場等も見られる既成住宅地域で、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。中古住宅の取引は活発化してきているが地価水準の下落傾向は当面続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線・南大阪線・田原本線・JR和歌山線沿線の広陵町及び周辺市町等の既成住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが、圏内の住民が中心で概ね一次取得者が中心。地積は約100∼120㎡程度のものが多い。中心価格帯は土地のみで400∼600万円程度。土地建物一体の総額は中古取引中心で把握は困難。駅からやや離れた街路の雑然とした既成住宅地域であり、規模が小さく値頃感はあるものの需要はやや低調。
一般的要因当町は真美ヶ丘ニュータウンを有し大阪へのベットタウンとして熟成。人口微増。需要は立地条件により二極化、地価の変動状況は地域により異なる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5643262
北緯 135度7538842

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県北葛城郡広陵町大字大塚字黒石４９６番奈良県北葛城郡広陵町大字南郷字市場垣内１０６３番１奈良県北葛城郡広陵町大字萱野字折５７５番２奈良県北葛城郡広陵町大字的場字清水１４４番奈良県北葛城郡広陵町大字萱野６５５番２奈良県北葛城郡広陵町大字三吉元赤部方字壱森１５番２奈良県北葛城郡広陵町大字中字里相１６４番６外奈良県北葛城郡広陵町大字寺戸３２６番２東京都三宅村阿古２１９２番１奈良県磯城郡三宅町大字伴堂字ヒヘ塚７８８番６外

参考：近隣駅の地価相場

箸尾駅(地価相場 66,700円/㎡)但馬駅(地価相場 61,000円/㎡)池部駅(地価相場 72,050円/㎡)黒田駅(地価相場 62,000円/㎡)石見駅(地価相場 65,750円/㎡)佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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