奈良県北葛城郡河合町泉台２丁目１番１５２(佐味田川駅・池部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
53,300円
2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡河合町泉台２丁目１番１５２(奈良県北葛城郡河合町泉台２−１９−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県北葛城郡河合町泉台２丁目１番１５２ |
| 住居表示 | 泉台２−１９−９ |
| 価格 | 53,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐味田川、650m |
| 地積 | 184㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
杉本忠樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉本忠樹 |
|---|---|
| 価格 | 53,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当該地域は一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価は緩やかな下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄田原本線、JR関西本線、JR和歌山線沿線の概ね河合町とその周辺市町の圏域。需要者の中心は河合町及びその周辺市町の居住者で同一需給圏外からの転入者は少ない。標準地は区画整然とした戸建住宅地域に所在するが、昨今の地域動向等から需給関係はやや弱含みとなっている。標準地の存する地域周辺では建物付の中古物件の取引が中心で、需要の中心となる価格帯は同程度の規模の土地価格のみで800∼1100万円程度である。 |
| 一般的要因 | 河合町は大規模住宅団地を有するが、人口減少及び高齢化率増加が続いており需給も昨今の経済情勢等よりやや低調で推移。 |
平田馨氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 平田馨 |
|---|---|
| 価格 | 53,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域はやや隔絶した開発団地であり、最寄り駅も田原本線である、且つ大型商業施設が無い等生活利便性に劣るため、需要は引き続き弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした成熟した住宅地域である現況のみならず、法令規制及び市場性等の観点からも考慮した結果、将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄田原本線沿線の河合町等における街路整然とした住宅地域の圏域。需要者の属性は同一需給圏に地縁的選好性を有する需要者が中心。同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は開発されて相当程度経過しており、周辺の開発団地とやや隔絶した開発団地であること、商業施設等の利便性に劣ること等から、利便性の観点より競争力の程度は低く、需要は弱含みである。市場における需要の中心となる価格帯は土地約55坪で950万円程度である。 |
| 一般的要因 | 当町には複数鉄道駅が存するが単線であるため、バス等でターミナル駅である王寺駅への利用者も多く、交通利便性に関してはやや劣る地域である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5887511 北緯 135度7333411 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)池部駅(地価相場 72,050円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)法隆寺駅(地価相場 64,400円/㎡)箸尾駅(地価相場 66,700円/㎡)畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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