奈良県北葛城郡河合町大字穴闇６７番１０(池部駅・佐味田川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,300円

2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡河合町大字穴闇６７番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,300円/㎡としました。

奈良県北葛城郡河合町大字穴闇６７番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県北葛城郡河合町大字穴闇６７番１０
住居表示 
価格48,300円/㎡
交通施設、距離池部、1,000m
地積165㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の建売住宅が多い県道背後の住宅地域
前面道路の状況東6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田秀紀氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田秀紀
価格48,200円/㎡
個別的要因東道路の画地で日照の面で優位性があるが、競争力等で特段の変動要因は認められない。
地域要因河合町の大規模な旧集落の中のミニ開発住宅団地であり、一般住宅地域の中では選好性が劣り、地価は依然下落傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は中規模の建売住宅が多い国道背後の住宅地域であるが周辺には農地も多く、将来動向としては農地の宅地転用等が進められ、市街地としての熟成度を高めていく地域と予測する。
市場の特性同一需給圏は北葛城郡河合町及び隣接する広陵町内の住宅地である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が大半を占める。当該地域は旧集落の中のミニ開発住宅団地であり、西大和ニュータウン等の大規模住宅団地と比較して人気がやや劣り、需要は低調である。土地は170㎡程度で820万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因河合町の人口は微減傾向にあり、高齢化率の増加等を反映して不動産の需要が弱まり、経済状況の好転にもかかわらず、地価の下落が継続している。

杉本忠樹氏による調査レポート

不動産鑑定士杉本忠樹
価格48,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は一般住宅を主とする県道背後の住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価は緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅を主とする県道背後の住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は近鉄田原本線、JR関西本線、JR和歌山線沿線の概ね河合町とその周辺市町の圏域。需要者の中心は河合町及びその周辺市町の居住者で同一需給圏外からの転入者は少ない。標準地は一般住宅の多い戸建住宅地域に所在するが、昨今の地域動向等から需給関係はやや弱含みとなっている。標準地の存する地域周辺では建物付の中古物件の取引が中心で、需要の中心となる価格帯は同程度の規模の土地価格のみで700∼900万円程度である。
一般的要因河合町は大規模住宅団地を有するが、人口減少及び高齢化率増加が続いており需給も昨今の経済情勢等よりやや低調で推移。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5844321
北緯 135度7412822

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

池部駅(地価相場 72,050円/㎡)佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)箸尾駅(地価相場 66,700円/㎡)法隆寺駅(地価相場 64,400円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)但馬駅(地価相場 61,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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