地域要因

大規模開発された住宅団地内の商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、地価も安定している。

地域要因の将来予測

大規模開発された住宅団地内の商業地域として熟成してきており、地域要因を変化させるような大きな要因も見られず、今後も現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

大規模な住宅団地内の居住者を対象とした近隣商業地域である。賃貸需要の低下、建築コストの上昇等の影響で、収益価格はやや低位に求められた。本来収益価格を重視すべきではあるが、繁華性はそれほど高くなく、収益価格の算定においては想定要素が大きいこと等からも規範性にやや劣る。したがって、本件においては、収益価格は参考にとどめ、市場の実態をより反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県下屈指の乗降客数を擁する大和八木駅に徒歩圏内に立地することから需要は安定している。地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は大和八木駅へ徒歩圏内に立地し、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に大きな変動は無く、当面現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり、不動産市場は自己使用目的での取引が主流である。駅への接近条件、都心へのアクセスが良好であることから付近に共同住宅の供給もある。しかし、居住の快適性が重視される地域であり、元本に見合った賃料を収受できないのが通例で、賃貸市場が未成熟である。このため本件では収益還元法の適用を見送っている。以上より比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は概ね安定している。一般的要因の影響もあるが、需給動向は未だ弱含みから概ね横ばいである。

地域要因の将来予測

一般住宅地域としては熟成しており、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で価格はやや弱含み∼横ばいで推移すると予測される。

価格決定の理由

収益物件はほとんどなく、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収益価格は試算しなかった。比準価格を求める際の事例資料は比較的規範性の高いものを複数得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている。したがって、本件においては比準価格が説得力を有している価格であると判断し、これを採用し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

住環境の良好な住宅団地であるが、最寄駅からやや遠いために不便であるうえ、画地規模が大きく総額も嵩むことから、地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。収益物件としては、戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度で、十分な賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しない。居住快適性や利便性が重視される地域であり、売買市場においては自己使用目的での取引が支配的なことから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅を主とする住宅地域として熟成してきた。駅に近い住宅地で、不動産の供給は少なく、地価は底打ちした。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一受給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は生活快適性が重要視される戸建住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、収益性を目的とした賃貸市場は未成熟な不動産市場であり、収益価格の試算は断念した。従って、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

奈良県中和地区随一の名声を誇る閑静な住宅地域であり、市場に供給される物件が少なく、稀少性も認められるため、地価は依然上昇を続けている。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域として従来から根強い需要が認められる地域である。熟成度は高く、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、周辺においてアパート等の収益物件はほぼ皆無であるために賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しない。不動産売買においては、自己使用目的の取引が支配的と認められ、居住快適性が重視される地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、地価はやや下落もしくは横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。中古住宅を含め取引は低迷しているも、地価はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、中規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、貸家を想定することが困難で賃貸市場も未熟成であるため収益還元法は非適用とした。よって、市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前商業地として熟成してきており、特段の地域要因の変動は認められない。地価は安定している。

地域要因の将来予測

橿原神宮前駅前の商業地域として成熟してきており、特段の変動要因もなく、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

橿原神宮前駅前の商業地域である。空室率の上昇や賃料水準の低下等の影響で、収益価格はやや低位に求められた。需要者の多くが収益性に着目して取引しており、本来収益価格を重視すべきではあるが、収益価格の算定においては想定要素が大きいこと等から、規範性にやや劣る。したがって、本件においては市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変化は認められないが、当地域の地価は、横這い傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面現状を維持するものと予測する。中和幹線周辺の住宅地の需要は堅調であるが、小規模画地が中心の当地域の住宅地の地価は、当面は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は自用目的での取引が中心の小規模低層戸建住宅地域である。周辺地域には収益用不動産も存するが、対象標準地は地積が小さく、また地価に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格を算出しても相当低位に試算されるものと判断する。したがって、収益還元法は適用せず、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡に十分留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変化は認められないが、昨今の景気回復基調から、当地域の地価は若干の回復傾向にあるものと考える。

地域要因の将来予測

 最寄駅に近く中規模の店舗が多い国道沿いの路線商業地域で、今後の熟成が期待できるものと予測される。地価水準は、横這いから若干の上昇傾向で推移していくものと考える。

価格決定の理由

 近隣地域は中規模の店舗が多い路線商業地域であり、上記のとおり比準価格及び収益価格を試算した。収益価格は、景気回復基調の中にあるものの、依然として空室の増加や賃料水準の低下等の継続により、若干低位に試算されており、その説得力は低い。したがって、収益価格は参考に留め、信頼性のある取引事例により試算された比準価格を採用し、また代表標準地との検討を十分に踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

橿原市内において相対的に衰退傾向にある商業地域であることから、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

路線沿いの商業地域であるが、純粋な店舗用地の需要が減退しつつあり、店舗兼住宅地域に移行しつつある。このため、地価水準は横ばいもしくは、やや下落傾向で推移している。

価格決定の理由

商業地であるため、収益性の観点からの検証を重視すべきではあるが、需要者が地域限定的な地縁性の強い個人事業者が多いと考えられ、また商業地域としての繁華性が低い地域であるため、収益性が反映されず、やや低めに求められた。よって比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検証を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅を主体に店舗等も見られる既存の住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅と店舗が混在する住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、当分の間は現状を維持して推移するものと判断される。地価は現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は古くからの既存の住宅地域であるが、風致地区等公法上の規制が厳しい地域でもあり、共同住宅等の収益物件は見受けられず、また、その想定も困難である。自己使用目的での取引が主で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、本件においては、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然弱含みで推移。

地域要因の将来予測

近隣地域は農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、当分の間は現状を維持して推移すると判断される。地価は現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は農家住宅及び一般住宅が混在する住宅地域であるが、風致地区等公法上の規制が厳しい地域でもあり、共同住宅等の収益物件は見受けられず、また、その想定も困難である。自己使用目的での取引が主で賃貸市場が十分に形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅へ徒歩圏内にあり、また当該駅から都心へのアクセスが良好であることから需給バランスは安定している。地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は最寄駅へ徒歩圏内に立地し、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず、当面現状のままで推移するものと推定する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり、不動産市場は自己使用目的での取引が主流である。付近に共同住宅も見受けられるが地主層の相続対策によるものが大半であり、土地取得コストが不要であることにより投資採算性が維持されている。通常は元本に見合う賃料を収受し得ない地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は見送った。以上より比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。