奈良県高市郡高取町大字森３８５番(壺阪山駅・市尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,100円

2017年01月01日に行った奈良県高市郡高取町大字森３８５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,100円/㎡としました。

奈良県高市郡高取町大字森３８５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県高市郡高取町大字森３８５番
住居表示 
価格19,100円/㎡
交通施設、距離壺阪山、800m
地積327㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北3.1m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

鴛海由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士鴛海由美子
価格19,200円/㎡
個別的要因上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。
地域要因現況のまま推移していくと思われるが、農業衰退傾向の中、地価は弱含みで推移すると予測する。
地域要因の将来予測対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。下記地域要因のような状況から、当面は地価下落傾向が続くものと思われる。
市場の特性【需要層】地元住民の世帯分離等による二世代の近居・隣居需要の割合が多いと思われる 【同一需給圏】農業経営や都心との位置関係から価格牽連性をもつのは県北の農家集落地域 【特性】対象地域は生産基盤である農地と密接な関連をもつ農家集落地域で、このような地域における需要は分家住宅等限られたものであり、代替性を有する範囲としては狭くなる。農業で問題になっている後継者不足が調整区域の不動産にも影響している様子で、市場は弱含みである。
一般的要因南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。

谷正直氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正直
価格19,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因市街化調整区域の農家集落地域で、地域要因に特段の変化は認められない。不動産の需要は低く、今後とも地価下落傾向は続くであろう。
地域要因の将来予測農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、将来的にもほぼ現状を維持するものと考察される。
市場の特性同一需給圏は、近鉄吉野線、JR和歌山線の高取町及びその周辺の市町村の市街化調整区域内の既成住宅地並びに農家集落性の強い住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者は殆ど見られない。当該近隣地域は、旧来からの農家住宅が中心の既成住宅地域であり、不動産の需要は極めて少なく、地価も弱含みで推移しており、当該傾向は依然続くものと判断される。土地価格は坪当たりで、5万円∼7万円前後が妥当と判断される。
一般的要因人口微減、高齢化率微増傾向が長期間継続。御所市までの道路バイパス等も見られるが、地場産業も存在せず不動産市場は低迷している。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4484689
北緯 135度7874364

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

壺阪山駅(地価相場 69,000円/㎡)市尾駅(地価相場 33,100円/㎡)飛鳥駅(地価相場 78,200円/㎡)掖上駅(地価相場 46,750円/㎡)岡寺駅(地価相場 67,250円/㎡)葛駅(地価相場 35,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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