奈良県高市郡高取町大字上土佐３８番５(壺阪山駅・飛鳥駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,700円

2017年01月01日に行った奈良県高市郡高取町大字上土佐３８番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,700円/㎡としました。

奈良県高市郡高取町大字上土佐３８番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県高市郡高取町大字上土佐３８番５
住居表示 
価格29,700円/㎡
交通施設、距離壺阪山、1,000m
地積170㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、店舗等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南西5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鴛海由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士鴛海由美子
価格29,700円/㎡
個別的要因上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。
地域要因観光客誘致のためのイベントや街づくり活動も盛んであるが、地場産業である中小の製薬業の衰退傾向には抗しがたいものがあり、市場は上向かない。
地域要因の将来予測対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。下記地域要因のような状況から、当面は地価下落傾向が続くものと思われる。
市場の特性【需要層】高取町とその周辺の居住者だが、地元住民の世帯分離等による二世代の近居・隣居需要の割合が多いと思われる 【同一需給圏】町内とその周辺市町の住宅地全般 【特性】対象地域は高取城の城下町を形成する土佐街道沿いの地域で、観光客向けの店舗や展示施設が散在している。「観光と薬の町」で住宅都市としてのイメージがない。中古が中心の市場だが、需要層は上記のとおりであり需要は弱含み。取引も少なく中心となる価格帯は把握しがたい。
一般的要因南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。

谷正直氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正直
価格29,700円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因一般住宅、店舗等が混在する既成住宅地域。不動産の流通はほぼ同一地域内に限定されている。地域経済の低迷等の中、地価は下落傾向が続く。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅を中心に店舗等が混在する既成住宅地域。今後とも地域要因に及ぼす特段の影響は認めらず、現況の状況のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は高取町のほか、周辺市町村の一般住宅が中心となる既成住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏外からの転入は極めて少ない。大阪や奈良中心部への距離があること、地場産業が衰退しつつあること、高齢化及び人口の減少傾向が長期間継続していること等から、土地需要は低迷を続けている。土地価格は500万円前後、中古市場の土地建物で1000万円∼1100万円が流通の中心価格帯となっている。
一般的要因人口微減、高齢化率微増傾向が長期間継続。小規模団地、御所市までのバイパス道路等も見られるが、総じて不動産市場は低迷している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4441476
北緯 135度8017714

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

壺阪山駅(地価相場 69,000円/㎡)飛鳥駅(地価相場 78,200円/㎡)市尾駅(地価相場 33,100円/㎡)岡寺駅(地価相場 67,250円/㎡)掖上駅(地価相場 46,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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