奈良県高市郡明日香村大字越８３番１(飛鳥駅・岡寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,000円

2017年01月01日に行った奈良県高市郡明日香村大字越８３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,000円/㎡としました。

奈良県高市郡明日香村大字越８３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県高市郡明日香村大字越８３番１
住居表示 
価格43,000円/㎡
交通施設、距離飛鳥、510m
地積318㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅の混在する住宅地域
前面道路の状況南西4.5m村道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥田幸助氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田幸助
価格43,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内の農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然弱含みで推移。
地域要因の将来予測近隣地域は農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、当分の間は現状を維持して推移すると判断される。地価は現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は近鉄吉野線、JR和歌山線等沿線の明日香村及び周辺市町における住宅地域の圏域。需要者は地元居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は少ない。最寄駅への接近性は比較的恵まれているが、在来の農家住宅も多く見られる地域で街区の整然性に欠け、生活利便性が劣るため、宅地需要は改善されつつも依然弱含みである。近隣地域及び周辺では、画地規模が様々であり取引も少ないことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因明日香村は知名度が高いが、総人口、生産年齢人口共に減少傾向は継続。需要は地域による二極化傾向が進行。今後は観光産業の発展にも期待される。

谷正直氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正直
価格43,000円/㎡
個別的要因特段すべき個別的要因の変動はない。
地域要因農家住宅と一般住宅の混在地としての住宅地として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向を反映して地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は農家住宅と一般住宅の混在する既存の住宅地域であり、将来的にも現状を維持していくものと考察される。地価水準は地域の地価動向から下落傾向が続いている。
市場の特性同一受給圏は近鉄吉野線、JR和歌山線沿線の概ね明日香村とその周辺の市町の圏域である。需要者の中心は明日香村及びその周辺市町の居住者で、同一の需給圏外からの転入者は少ない。標準地は農家住宅と一般住宅の混在する住宅地域に存するが、昨今の経済情勢や地域不動産状況等から需給関係は弱含み。周辺の地域では、取引件数が少ないこと等から、需要の中心となる価格帯は見出し難い。土地価格で坪当たり15万円前後が相場である。
一般的要因明日香村は観光地としての知名度は高いものの、人口減少、高齢化などが続いており、不動産需要においても昨今の経済状況によりやや低調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,植林地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度47127820000001
北緯 135度8206411

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県橿原市石川町字イケハタ６２３番１３１奈良県高市郡明日香村大字飛鳥字西垣内６５０番外奈良県高市郡明日香村大字檜前字ウエンダ５７７番１ほか１筆奈良県高市郡明日香村大字平田字小平田２７３番奈良県高市郡明日香村大字真弓字ドウヤマ７０番奈良県高市郡明日香村大字御園字庄ノ垣内１７４番２奈良県高市郡明日香村大字平田字上山２９１番１２５

参考：近隣駅の地価相場

飛鳥駅(地価相場 78,200円/㎡)岡寺駅(地価相場 67,250円/㎡)橿原神宮前駅(地価相場 87,950円/㎡)壺阪山駅(地価相場 69,000円/㎡)畝傍御陵前駅(地価相場 75,000円/㎡)橿原神宮西口駅(地価相場 74,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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