地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準はやや弱含みで推移してきたが、横ばい傾向になりつつある。

価格決定の理由

対象標準地周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、付近では賃貸共同住宅も見られるが、その多くは相続税対策の目的で建設されたものと思われ、敷地の規模がやや小さく経済合理的な経営が可能となるような賃貸住宅の建設が困難なため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ規範性が高い。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

主要幹線道路へのアクセスが改善し、内陸型工業用地の回復の影響を受けて需給は強含みで推移しており、地価は依然として緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、大中規模の工場等が建ち並ぶ内陸型の工業団地であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと予測される。地価水準は強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地周辺は大中規模の工場等が建ち並ぶ内陸型の工業団地であり、賃貸市場は成立していないと判断されるので収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格はやや広範囲の工業地域の信頼性の高い豊富な事例から求められ、地域要因の格差がやや大きいが補修性は適切に行われていると思料される。したがって、本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、不動産取引は総じて低調であるため、地価はやや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として成熟しており、地域要因の変動はなく今後とも現状を維持しながら推移するものと予測する。なお地価は、概ね横這い傾向で推移しているものと思われる。

価格決定の理由

工場等も混在する古くからの中規模一般住宅地域である。戸建住宅を中心とし、賃貸の共同住宅も介在するも賃貸市場が成熟しておらず、収益価格も相当低めに求められた。自用目的の取引事例中心であるため、比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地から価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価変動率は前年比と同程度で、底打ちでの模様眺めの状態にある。

地域要因の将来予測

店舗、事業所等が混在して立地している路線商業地域であり、現況を維持してしていくものと考察する。

価格決定の理由

収益価格は効用面において快適性より収益性を求める商業地では重要な価格であるが、近隣地域は店舗、事業所等が混在して立地している路線商業地域であり、定期借地権を利用して店舗を出す事案が多い。その為、収益価格の相対的信頼性はやや劣る。従って、対象不動産の所在、実情等も考量の上、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は依然やや弱含みである。

価格決定の理由

対象標準地周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、転勤等によって貸家が稀にみられるものの、収益物件はほとんど見受けられず、賃貸需要は認められないことから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ、補修正も適切に行われていると思料される。したがって、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

集落外からの転入はほとんど見受けられない。農業不振、高齢化の進行等から地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、農家住宅が中心で賃貸市場に馴染みにくい地域等のため、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家住宅を中心に一般住宅等も混在する住宅地域で、最寄駅から比較的近いものの、街路条件が悪く、地価が回復する兆候は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は農家住宅の中に一般住宅等が混在する住宅地域であり、付近には節税目的等で建設されたと思料される低層の共同住宅等も存しているが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算しない。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR法隆寺駅からバス圏の住宅地域である。地域としては成熟しており、特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟してきており、最寄駅からやや距離があること等からも、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅団地内であり、最寄駅から距離があること等から、一般的には自己使用目的の取引がほとんどで、賃貸市場が未成熟である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。

価格決定の理由

対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存しており、賃貸住宅等の収益物件はほとんど見受けられず、自己使用目的の取引が中心である。従って収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。

価格決定の理由

対象標準地は小規模の建売住宅が多い住宅地域内に存しており、賃貸住宅等の収益物件はほとんど見受けられない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

三宅ICが供用開始されたものの、依然として不動産市場は停滞気味で地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域に存しており、転勤等に伴う一時的な貸家が見られるものの、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業によって整備された駅前商業地域で、用途の多様性も認められるが、周辺の土地利用状況に変化はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

区画整理事業によって整備された駅前の商業地域で、空地や駐車場等の低未利用地も見られるが、将来的には店舗等の新規出店に伴い徐々に繁華性が増していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は区画整理事業によって整備された駅前商業地域であるが、商業施設の集積の度合いがやや低く、現時点においては収益性が直ちに不動産の経済価値を形成するほどには賃貸市場が成熟していないため、収益価格の信頼性はやや劣る。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自動車関連サービス施設が多く建ち並ぶ地域として成熟しており、地価はやや下落で推移した。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、京奈和自動車道の部分開通以降、車輌通行量の減少により衰退傾向が見られ、景気回復の影響があるものの需要はまだ弱く、今後も地価水準はやや下落傾向と予測する。

価格決定の理由

賃貸用の建物も散見されるが、賃貸市場の成熟の程度は低いことから収益価格は規範性がやや劣る。広域的な観点から収集した取引事例により求めた比準価格が説得性・規範性に優るので、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

三宅ICが供用開始されたものの、依然として不動産市場は停滞気味で地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、転勤等に伴う一時的な貸家が見られるものの、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に大きな変化は見られない。地価は依然としてやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として成熟しており、地域要因に格別の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、やや弱含みで推移している。

価格決定の理由

対象標準地周辺は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。転勤等によって貸家が稀にみられるものの、収益物件はほとんど見受けられず、賃貸需要は認められないことから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から適切に選択され、補修正も適切に行われており規範性が高い。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。