地域要因

居住環境は良好であり、地域に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域である。岩倉市内の住宅地需要は堅調であり、地価動向も同じく堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は自用目的での一般住宅地の取引が中心で、収益性より快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、対象標準地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅の建築を想定することは画地条件を踏まえた結果、収益物件の建築が困難と判断されるため収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、特段の変動要因はないが、需要は安定しており地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、周辺には共同住宅も見られる地域であるが地積過小等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都市部における地価上昇の影響を受け、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は取引事例より求めた市場性を反映されたものであり、実際の取引では投資要素も反映された実証的な価格と言える。収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

賃貸マンション立地が可能な商業地に対する不動産需要は、収益物件への需要が旺盛なことから、堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。そのため、収益価格もある程度の水準で試算できた。とはいえ、実需に基づく取引が依然として比重が高いと言える。したがって、実際の市場を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

伏見・大須地区の狭間にあって繁華性にやや劣るエリアであるが、駅及び都心接近性等からマンションが増えつつあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線街路沿いの商住混在地域であり、上部は高速道路が併走し環境面がやや劣るものの、駅接近性が良好なことから、今後とも住居系の用途が混在した商業地域として推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、街路条件等代替競争性が高い事例を採用して試算した実証的な価格である。収益価格は、店舗兼共同住宅と最有効使用に即した建物を想定したが、経営効率の最大化の面で実態と相違する可能性があり、低位に求められた。但し、周辺には収益物件の立地も多く、市場参加者は収益性からのアプローチも行うものと思料される。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

伏見エリアのオフィス市況は空室率も改善してきており、立地や品等で二極化してはいるものの、オフィス系への投資意欲は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、賃貸市場も安定してきているため、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。収益価格も上昇しているが、それ以上に取引価格の上昇が大きく、相対的には依然として収益価格が低位となった。したがって、実際の市場を反映した比準価格を重視しつつ、収益性を反映した収益価格も十分に考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はないが、今後は住宅系用途との混在度が増すものと見られる。都市部における地価上昇の影響を受け、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域における取引事例より試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回りについて、地域性や個別性を反映した収益性からの客観的な価格である。しかし当該地域の市場特性を考慮すると、市場参加者は収益性のみでなく市場取引価格を反映した意思決定がなされる傾向にある。よって比準価格をやや重視し、収益価格を比較衡量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の地域環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の多数の取引事例より試算され信頼性が高い。一方、収益価格は賃貸市場が未熟成のため低位に求められ、信頼性は低い。同一需給圏では戸建住宅等の自用目的取引が主体であることから、当該不動産市場の現実的な動向を反映し、実証的で説得力の高い比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ナディアパークを核とした繁華性の高い商業地域に位置し、店舗の集積度は高い。不動産投資市場の活発化もあって地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、繁華性の高い地域の事例を収集した実証的な価格であるが売り物件が極端に少なく価格が先行気味である。収益価格は、実態に即した店舗兼事務所を想定し、試算した価格で、規範性が認められる。近隣地域はファッションビルを主とした収益ビルの立地が多く見られ、市場参加者は収益性に即した投資も行うと思料される。調整は取引実態に即した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近時名駅地区に押され気味であったが、新規店舗の出店等が認められ、商業性は復調している。エリア内での更なる再開発の進展等が期待される。

地域要因の将来予測

接面道路沿いには百貨店、各種ブランドショップ等が立地するほか、背後における店舗集積度も高く、店舗利用を主体として今後も高い商業性を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、中区内の高度商業地の事例を中心に採用の上試算しており、実証的な価格である。収益価格は、実態に即した店舗兼事務所を想定したものであるが、事務所については近時名駅シフトが進んでいることから、価格決定力に弱さも指摘される。但し、高度商業地においては、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うことから、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、周辺標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中高層の店舗事務所ビル等が多い商業地域であり、市場参加者の不動産取得意欲が旺盛なことから地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。本件においては両試算価格とも適切に求められた。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、類似する標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業重心が名古屋駅前地区に移り、需要は減退していたが、大津通の集客力が増えつつあり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

百貨店、ブランドショップが立地する繁華性の高い高度商業地域であり、今後も現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中区大津通り沿いの高度商業地域で供給はほとんどない。比準価格は同品等の事例が少数しか得られなかったが同一需給圏の事例から試算したものである。一方、収益価格は、不動産を賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格であり、近年投資利回りの低下により上昇傾向が顕著である。高い希少性を有する地域であることから比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心商業地背後のレジャービルを中心とした商業地域である。不動産投資は活発な状態であり、地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

中層の飲食店、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格である。収益価格は店舗ビルを想定して求めたが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため、比準価格と比較して低位に試算された。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、大規模な金融緩和の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの高度商業地域であり、商業集積度も高い。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、高層の事務所が建ち並ぶ大通り沿いの商業地域であり、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、高度商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。