地域要因

住工混在地域で、地域要因に変化はないが、駅から徒歩も可能で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

画地規模が小さく、アパート等の想定は困難であり、収益還元法は適用しなかった。需要者は、自用の戸建住宅地取得目的での取引が殆どで、市場価格は当該取引価格を指標として形成されている。そこで、信頼性の高い住宅地の取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

建替えによる地域の新陳代謝が見られるものの地域要因に大きな変動はない。鉄道駅に近い物件に対する人気から地価はやや強含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

遊休土地の活用としてのアパートが見られるものの、自己使用目的での取引が主であり、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することは現実的でなく、収益価格を試算しない。快適性を重視する住宅地域にあり、自己使用目的での取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため市場実態を反映する取引事例による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農地等も見られる住宅地域で、周辺に宅地開発等が窺われることから、徐々に熟成するものと思料する。

地域要因の将来予測

 一般住宅のほか農地等も見られる住宅地域で、周辺に宅地開発等も見られることから、潜在需要はあるものと予測する。

価格決定の理由

 周辺にはアパート等が散見される程度で、当該地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が一般的な地域である。画地規模から収益採算性に乏しく収益価格は求められなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内に位置し、駅前には商業施設も整備された利便性の高い住宅地域として熟成度を高めつつある。

地域要因の将来予測

名古屋市都心部への交通接近性が良好な住宅地域であり、今後も住宅地域としての熟成度を高めつつ、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模の一般住宅を主体とする住宅地域であり賃貸市場が未成熟なこと、対象標準地の画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、本件では、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏で、区画の整った住宅地域である。住環境に優れるため、土地需要は底堅い。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏で区画整理済の住宅地域である。今後とも、住環境の優れた住宅地域として熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺の規模の大きな画地には、ファミリー向け共同住宅等も見られるが、対象標準地は面積が小さく、経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、区画整理の済んだ住宅地域で、取引の中心は自用の戸建住宅取得目的であることから、実際の市場で生起した取引に基づき試算し、市場性を反映した価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場等も見られる地域。特に価格形成に影響を与える変動要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかマンション、工場等も混在する住宅地域であり、将来予測について、今後暫くは現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鉄道駅へのアクセスが悪く、周辺の街路条件、環境条件も劣り、水害リスクも認められることから、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心にアパート、農地等が見られる住宅地域であり、格別の変動要因はなく、将来的にも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域には若干のアパート等も見られるが、取引の中心は自用の戸建住宅であり、需要者は不動産の市場性に着目して市場行動を行う。比準価格はあま市東部に位置する戸建用地の事例を採用し、規範性が高い事例を中心に調整し、試算したものであり、市場性に着目した実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意し、さらに単価と総額との関連も勘案のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成住宅の街並みで、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣にアパート等の収益物件も見受けられるが、多くは自用の住宅であり、取引の中心も自用の住宅又は住宅用地である。対象地がアパート等の敷地としては過小の為収益価格を断念したが、当該地域では投資採算性を指向する収益性より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、収益価格の断念は特に問題ない。よって、価格形成を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

倉庫、作業所等が取り壊され、戸建住宅分譲の動きが見られる。

地域要因の将来予測

中小一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、倉庫、作業所等からの住宅地への転換が認められる。需要も堅調であり、地価も上昇基調にある。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域で、自用の目的での取引が主流であることから、収益資料の収集には限界がある。更に、収益価格は収益物件の検証手段としては有効であるが、想定条件も一定ありその実証性には限界がある。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

倉庫、工場等も見られる混在地域であり、特に地域要因に大きな影響を与える変動要因はなく、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか倉庫及び未利用地等も見られる住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね安定的に推移するものと思料する。

価格決定の理由

収益価格は、標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であるため試算しなかった。周辺地域には共同住宅も見受けられるが、固定資産税の軽減目的の建築が大半であり、収益獲得のための投資物件はほとんどない。又本件のような住宅地は収益性よりも利便性及び快適性が重視され、環境条件の良否が取引価格の目安となっている。従って、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

まれに畑等の空地に戸建住宅等の建築が見られるが、地域要因に大きな変動はない。地価はやや回復傾向に推移している。

地域要因の将来予測

畑等の空地が見られる住宅地域であり戸建住宅等の建築により熟成度が徐々に高まるものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく経済的合理性の観点から収益物件を想定することは困難であると判断したため収益価格は試算しない。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり自己使用目的での取引が中心であることから、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした一般住宅を中心とする居住環境良好な地域で，最寄り駅まで距離がある。地域的に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域で，地域的特性は当分現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

市内通勤者を対象とするアパートが見受けられるが，戸建住宅が大半の地域で，収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は，画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することは現実的でないため求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので比準価格をそのまま採用することとし，更に代表標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

倉庫、小工場が連たんする地域である。一般的要因の影響は当地域には未だ届いていない。

地域要因の将来予測

国道の側道沿いで小規模な倉庫、工場等が連たんする地域である。需要の中心である中小企業は、景気の行方を注視する状況が続いており、ここ暫くは現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

貸倉庫、貸工場が見られるが、土地所有者の節税や遊休地の有効活用を目的としており、賃貸市場は未成熟なため土地に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。需要者の大半は自用目的での取引が中心である。そこで、実際の市場で生起した取引に基づき試算し市場性を反映した価格である比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

甚目寺駅に近接する商業地域であり、潜在的な需要はあるものの、地価が上昇するまでの強さはなく、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

スーパー、店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、大型店舗の新規出店計画等もなく、当面は現状のまま推移すると予測される。但し、近隣地域の西側に位置する旧あま市民病院跡地の利用方法に注目が集まるところである。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗が中心の地域であるため、需要者は不動産の収益性よりも市場性に着目して取引を行う地域である。比準価格はあま市及び隣接市の商業地の事例を採用し、規範性が高い事例を中心に調整し、試算したものであり、市場性に着目した実証的な価格である。他方、収益価格は試算過程に想定要素が多いことから試算価格としての信頼性は劣る。以上により、市場性に着目した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

清洲古城跡北西の区画が整然とした一般住宅を中心とする地域で，地域的に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

土地区画整理済みの住宅地域で，地域的特性は当分現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

市内通勤者を対象とするアパート等も見受けられるが，戸建住宅が大半の地域で，収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は，画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することは現実的でないため求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので比準価格をそのまま採用することとし，更に代表標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路幅員が狭隘で、その他に特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特段の地域要因の変化は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく経済的合理性の観点から収益物件を想定することは困難であると判断したため収益価格は試算しない。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり自己使用目的での取引が中心であることから、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。