地域要因

空港線沿いの路線商業地域で、特に目立った地域要因の変化はみられないが、引き続く景気の回復基調のもと、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

終日交通量が多い幹線道路沿いに、店舗ビル、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域である。当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗ビル、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず、賃貸市場は未成熟である。また、不動産市場は自用物件が主体で、取引価格によって左右される。よって、比準価格を標準とし、市場価格と乖離して低位に試算された収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も留意して、鑑定価格を決定した。

地域要因

住宅地の中にある古くからの商業地であり、商業地としては衰退傾向にあるが周辺住宅地の地価上昇の影響を受け、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層の小売店舗が建ち並ぶ旧来からの近隣商業地域であるが、一般住宅への移行が見られることからは将来的には、住宅地域としての色合いが濃くなっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、瑞穂区内の商業地の取引事例を採用した実証的な価格であり、精度の高い価格が得られた。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。需要者は自用目的の取引を中心としており、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少ない。従って、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域であり、地域要因の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熱田台地に位置し利便性の良好な既成市街地で、新規の供給は少なく、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に格別な変動はないが、幹線道路沿いにあり、マンション需要の影響を受け上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、幹線道路沿いの商業地域に存し賃貸物件も見られるが、旧来からの土地所有者のものが殆どで、新規に土地を取得して賃貸建物を建築する者は未だ少ない。地域の取引は自己の業務用目的のものが中心で、同一需給圏内の類似地域に信頼性のある取引事例が得られた。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

工業エリアに近い住居も混在する路線商業地域であり、商業系用途よりも住居系の需要が順調であり、上昇基調にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に比較的近い幹線道路沿いの店舗併用住宅、営業所が多い商業地域であり、変動要因がないため暫くは現況利用を維持していくものと予測される

価格決定の理由

幹線道路沿いで、交通利便性が良好である商業地域であるが、周辺に工業系地域があり商業集積はなく、通過エリアとなっているため、商業系の収益物件は少ない。従来からの規模が大きくない画地が多いエリアで、取引は自用目的が中心となっている。従って、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準として、商業地であるため収益価格を参酌し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名鉄神宮前駅に近い近隣商業地域である。神宮前駅東再開発による活性化等による影響が期待されつつある。

地域要因の将来予測

神宮前駅東再開発で商業施設や高層マンション等が構想されており、周辺地域の活性化が期待されつつある。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は利便性に優れる近隣商業地域であり、将来的に発展することが期待されつつある地域である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、実証的で説得力が高い。周辺地域では自用目的での取引も散見されることなどから、収益価格は比較的に低位に求められた。本件においては、比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に目立った変動要因はないが、中心商業地の地価上昇を受けて地価は緩やかに上昇した。

地域要因の将来予測

国道1号沿いに事務所や専門学校等が建ち並ぶ地下鉄駅に近い商業地域であり、特に目立った変動要因はないことから、当面は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区内の幹線道路沿いの商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は地下鉄駅に近く賃貸事務所も一部みられるが賃貸市場の熟成の程度は低く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから収益価格は低位に試算された。近隣地域は自用の事務所等が中心であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境の良好な瑞穂区は、都心へのアクセスに優れ、底堅い住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、大きな変動要因も見当たらないことから、当面は現状を維持するものと予想される。

価格決定の理由

対象地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。良好な住宅地としての需要が強く、賃貸市場は、総じて未成熟なため収益価格は低位に求められた。当該地域は住宅地として居住環境を重視した自用利用での土地取得が中心であるため、実証性の高い取引価格を標準とし収益価格も参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないが、根強い需要があり、地価は上昇傾向を続けている。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、当面は大きな変化なく現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自用の一般住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では、信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い試算価格を求めることができた。一方、対象標準地の画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は求めることはできなかったが、収益性を期待した需要のある地域ではないと言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅、中小工場等が混在する住宅地域で、今後工場の住宅地化が進むものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。南区北西部に位置する住宅地域で、取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等がある住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

金山駅に近く、店舗等が見られる商業地域である。駅の利便性等を背景に需要は堅調である。

地域要因の将来予測

金山駅に近く、幹線道路沿いの商業地域である。良好な利便性等からマンションが増えていくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、金山駅南方の店舗や事務所が連たんする商業地域である。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、土地及び建物の一体価額に見合った賃料水準が形成されていないこと等から低位に試算された。本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の住宅、小工場等が混在する地域で、地価水準は低位の為、安定的に推移すると予測される。

価格決定の理由

南区西部の既成混在住宅地域であり、資産保有等を目的とするアパート等の収益物件は散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。従って、居住の快適性を重視し、自用を目的とする住宅地域であるので、市場の実勢を反映する比準価格と規準価格との均衡を計り、住宅市場の動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が多い住宅地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は、対象不動産の規模・形状により、経済合理性が見いだせる、アパート等の収益物件を想定する事が、困難であった為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたものであり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。