地域要因

鉄道駅から徒歩圏外に位置しているがバス便は多く、大規模公園もあって生活利便性は良好。人気のある葛西地区にあって需要は堅調である。

地域要因の将来予測

低層一般住宅のほか事業所等もみられる住宅地域。駅から距離があるが、大規模公園が近く住宅の需要は堅調である。大きな変動要因は認められないため、今後もおおむね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は葛西駅南方のやや駅から離れた住宅地の取引事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺に小規模なアパートも散見されるものの、地主による土地活用がほとんどであり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格より低位に試算された。快適性、利便性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西葛西駅前の商業地域で、周辺人口増加を背景に安定したテナントの需要が見込まれ、金融緩和により投資資金が流入しやすい環境になっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸用の店舗事務所ビルが多く、旧来の地主による土地活用がほとんどであるが、東京圏の投資用不動産への需要が高まる中で、比準価格と収益価格は比較的近似して求められた。縁故関係のある地元資本による取引が中心の地域であるが、投資用不動産としての需要も考えられるため、比準価格と収益価格の双方とも説得性があると判断し、両価格を比較考量して、類似する他の標準地との均衡にも留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区内でも土地供給余力が限定される西葛西駅徒歩圏にあり、引き続き人気は高い。特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅及び共同住宅が多い熟成した住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。宅地供給余力が限定される西葛西駅徒歩圏の人気エリアのため、地価は引き続き上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中葛西エリアに存し且つ環境条件補正を要しない地域格差率が僅少な2事例を重視し試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映した相対的に説得力の高い価格を求めることができた。この判断の妥当性は、今回収益価格が低位に試算されている結果により、検証済みである。よって相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、各種経済指標等との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への通勤利便性、街路条件に優れた既成の住宅地域であるが、新規の売り物件は少なく、地域要因に特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

道路幅員に優れ、共同住宅を中心に成熟した住宅地域であり、今後ともこの現状を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して横ばいからやや上昇で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある規範性の高い取引事例を収集し採用することで実証的な比準価格が得られた。一方、査定において将来予測を含む収益価格は、建築費の上昇、取引利回りの動向等、変動項目が多く、その説得力が相対的にやや劣るものと判断する。従って、実証的で説得力の高い比準価格を重視しつつ、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が良く、駅から徒歩圏にある区画整然とした住環境の良い地域である。最近の経済動向及び需要の強さを反映し、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、西葛西駅が最寄り駅の住環境が類似の住宅地を中心に求められており、不動産取引市場の実態を良く反映し精度も高い。収益価格は、地主経営のアパートが主であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域であり、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

震災直後は需要が低迷した地域であるが、住環境・学区が人気の地域で、住宅需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

液状化対策の管路インフラ耐震化工事が完了。地域内及び周辺に格別の要因変動はみられず、当面は現状の環境で推移すると予測する。マンション用地の需要は多く、地価は引き続き強含みで推移すると予測。

価格決定の理由

比準価格は、葛西地区の規模の大きい取引事例を中心に、代替関係にある実際の取引事例に基づいた実証的な価格である。一方、開発法による価格は、想定要素を含むが、投資採算性を基に意思決定を行う開発業者の視点を具現した価格である。そこで、市場性を反映した比準価格を標準に、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当区への堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移している。葛西エリアは区内でも特に人気のエリアであり、強含みで推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。都心からの波及効果もあり当区の住宅地の需要は堅調であり、同様の傾向が続いていくものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、周辺の大規模な画地では、アパート等もみられるものの、一般的に小規模な敷地では経済合理性の高い賃貸経営を行うことは難しく、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、地下鉄東西線及び都営新宿線沿線の類似した事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動はみられないが、小岩駅周辺地区地区計画が進行している。駅南側では、先行して店舗付高層マンションが竣工した。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のままで推移するものと予測する。穏やかな景気回復基調に伴い、地価水準も総じて強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

交通接近性等の利便性から収益物件の取引も見られるが、自己の居住用目的の取引件数が大半である。また、収益価格は想定間取りにより変動の可能性が大きく、手法の限界を認めざるを得ない。最有効使用は低層住宅地であり、主たる需要者が重視する価格形成要因は収益性よりも居住の快適性等であると判断される。よって、説得力が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が良く、駅に近い、人気のある東西線の葛西地区であり、最近の経済動向及び立地条件等から地価は上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は、最寄駅から徒歩6分程度で、マンションが建ち並ぶ区画整然とした区内では比較的新興住宅地域で、当分の間、現状のまま推移するものと判断する。地価は、景気回復に伴い上昇するものと考える。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を多数収集し試算した。一方収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。当該地域は、葛西駅から徒歩6分程度の利便性の高い地域で、周辺での成約事例数は極端に少ない地域であるが、快適性がより重視される住宅地域であるので、比準価格をより重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から1kmの成熟した住宅店舗の混在する住宅地域である。最近の経済動向を反映し、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか、店舗等も混在する住宅地域であるが、地域要因に特段の変化は見られず、今後とも現状維持で維持するものと予測する。地価は、景気回復の影響を受け上昇するものと考える。

価格決定の理由

比準価格は、船堀駅が最寄り駅の住環境が類似の住宅地を中心に求められており、不動産取引市場の実態を良く反映し精度も高い。収益価格は、地主経営のアパートが主であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域であり、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

景気回復とマイナス金利の影響から、価格が一段と強含み傾向で推移するようになった。

地域要因の将来予測

住宅、事業所、マンション等が混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。東西線沿線の住宅地の需給は安定しており、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

住宅、事業所、マンション等が混在する住宅地域であるが、借り手市場が続く賃貸市場の現状から、元本価値に見合った賃料を収受することが難しく、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は豊富な資料に裏付けられ、精度が高い。価格形成において生活利便性や居住の快適性が特に重視される住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地区計画事業並びに密集住宅市街地整備促進事業の進展により、区画道路の拡幅・整備が進んでいる。

地域要因の将来予測

駅に近く利便性には優れる熟成した密集住宅地である。地区計画事業等の進展に伴い、良好な街区が広がりつつある。需要は堅調で、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

街区が整備されつつあるなかで、周辺では、良好な交通接近性を活かした小規模宅地の新築共同住宅も散見されるが、取引の大半は自己の居住用であり、規範性高い取引事例から査定された比準価格は説得力が高いと判断される。対象標準地の画地規模や基準容積率を考慮すると、主たる需要者は自己の居住目的の個人と判断されることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏外で、作業所の混在も見られる住宅地域であるが、区内の住宅地では相対的に割安感がある。地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

住宅、作業所等が混在する地域で、新規利用は住宅が中心であり、徐々に住宅比率が高まるものと予測する。地価は引き続き底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺は住宅のほか作業所等が混在する住宅地域であるが、新規利用・取引の中心は自用の住宅用途である。本件では、代替性の高い取引事例に基づき実証的な比準価格が求められた。一方で収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。以上より、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

葛西地区の分譲マンションの売行きは好調であり価格は堅調に推移している。また、マンション適地の希少性は増しており地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

共同住宅、一般住宅、駐車場等が見られる地域である。比準価格は実証的ではあるものの、類似性の高い取引事例は少なく地域要因等の補正は行うもののその反映には限界がある。一方、開発法による価格は、価格時点における分譲価格、建築費等を基に査定を行うため、それらの要因は反映しやすいが、想定事項も多いため流動的である。以上より両価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。