東京都江東区東砂６丁目５９番５(南砂町駅・西葛西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


330,000円

2017年01月01日に行った東京都江東区東砂６丁目５９番５(東京都江東区東砂６−１１−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を330,000円/㎡としました。

東京都江東区東砂６丁目５９番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江東区東砂６丁目５９番５
住居表示東砂６−１１−８
価格330,000円/㎡
交通施設、距離南砂町、1,500m
地積132㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅、作業所等が混在する地域
前面道路の状況北6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米山王伯氏による調査レポート

不動産鑑定士米山王伯
価格330,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因自用目的の不動産が多い住宅地域である。個人所得は伸び悩んでいるが、各種支援政策や将来的な先高感を背景に、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測事業所用地から住宅地への移行が進んだ住宅地域であり、将来的には住宅地としての色彩が一層強くなっていくものと予測する。地価は今後も緩やかに上昇するが、上昇幅は縮小していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、江東区南砂、東砂、北砂を中心とするエリアのうち、最寄駅から徒歩10分圏以遠の住宅地域。地積100㎡程度以上の土地に高い代替・競争関係が認められる。典型的な需要者は自用目的の個人。経済環境の好調やこれを背景とする先高感、住宅購入時の各種支援制度による後押し等を受けて、需要は概ね堅調である。需要の中心となる価格帯は、100∼150㎡程度の土地で3∼5千万円程度、規模が大きいため新築住宅の分譲は殆どみられない。
一般的要因米国の大統領交代による経済効果は不透明であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は概ね回復基調にある。

片山克己氏による調査レポート

不動産鑑定士片山克己
価格330,000円/㎡
個別的要因地域における標準的な画地である。特筆すべき要因の変動はない。
地域要因住宅、共同住宅、事業所等の混在地であり、実需は底堅い。景気動向に伴い、底値圏を脱した地価の上昇傾向は、緩やかではあるが継続している。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、江東区内の東京メトロ東西線・半蔵門線、都営新宿線等沿線の住商工混在地域である。需要者は江東区・江戸川区内の居住者等の個人需要者、地縁のある事業者等が主である。当該地域は一般住宅、共同住宅、事業所等が混在した地域である。旧来からの住宅地であり需要は底堅い。現在の需給状況は、概ね均衡∼若干の強含み状態にあると思料される。市場の中心となる価格帯は270，000円／㎡∼350，000円／㎡程度。
一般的要因海外経済の不安定さにより景気上昇に弱さも見られるが、低金利政策等を背景に、地価については一部の地域・用途を除き緩やかな上昇基調にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6731513
北緯 139度8419741

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南砂町駅(地価相場 360,000円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)大島駅(地価相場 358,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)東陽町駅(地価相場 443,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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