地域要因

安定的な住宅需要が認められる地域であるが、武蔵小山駅の再開発事業（品川区）による波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、幹線道路沿いに共同住宅、戸建住宅、事業所等が連坦する混在地域である。背後地には戸建住宅を中心とする住宅地が形成されており、収益性よりも居住の快適性・利便性を指向する地域といえることから収益価格は低位に求められた。以上より、本件では幹線道路沿いの取引事例から求められた市場実勢を反映する比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺に工場等が残るが、都心への利便性や良好な住環境から開発素地として需要が旺盛な地域である。マンション素地として強い引き合いがある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にあるマンション適地の事例を採用し、現下の不動産市場を反映した価格である。開発法による価格は共同住宅を建築・分譲することを想定した投資採算性を反映した価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、需要者であるマンションディベロッパー等の買付事例及びマンション適地の事例から求めた比準価格と投資採算性を考慮した開発法による価格を関連付け、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の一般住宅及び中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が多く見受けられる地域である。したがって、本件の如く住宅地域においては収益性よりも、居住快適性等が重視されることから、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の一般住宅及び中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が多く見受けられる地域である。したがって、本件の如く住宅地域においては収益性よりも、居住快適性等が重視されることから、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駒沢大学駅徒歩圏内の住宅地域であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅にアパート等も見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域が最寄駅から徒歩圏内なので賃貸アパートも見られるものの、自用目的の取引が中心となっている地域であるため、低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自由が丘・田園調布の高級住宅地の需要の高まりを受け当地域の地価も幾分上昇傾向にあると思料する。その他特に変動要因は見当たない。

地域要因の将来予測

地域は中規模以上の戸建住宅が多い比較的閑静な低層住宅地域で、近隣周辺では低層の共同住宅、土地の細分化も見られるが、今しばらくは現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は低層の共同住宅も見られる地域であるが、土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。標準地は比較的住環境が良好な住宅地域に存し需要者は収益性よりも居住性等を重視して自用の住宅取得を目的とする富裕層が中心であることから、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は比較考量に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の中目黒駅徒歩圏に位置する、高台の閑静な低層住宅地であり、都心部へのアクセスも比較的便利なことから需要は堅調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は高台の低層住宅地として熟成しており、今後とも現状の閑静な住環境を維持すると予測する。。

価格決定の理由

近隣地域には賃貸用共同住宅も存するが一般住宅のための自用目的の取引や建売業者による用地仕入のための取引が主であり、同一需給圏からも多数のこの種の取引事例を収集することができた。このことから市場を反映する実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参考にし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駒沢大学駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も低層住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は国道246号線背後に存し比較的狭い私道沿いに、木造戸建住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。世田谷区の人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅地として成熟しており、地域内に格別の変動要因はないことから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用目的であり、居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求められ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区における近時の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の高い東急田園都市線沿線で、都心部から比較的近く、利便性にも優るため、需要は旺盛で、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅や共同住宅等が混在する地域であるが、今後も現状の住環境を維持すると予測する。投資意欲、戸建住宅等に対する取得意欲は旺盛であり、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は普通住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的中規模画地の住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られないが、地価は引続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

比較的規模が大きく、閑静な高級住宅地域として熟成している。格別の変動要因も見当たらないことから、現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引市場を勘案した価格で、都心接近性が良好で規模を有する代替競争等関係にある事例を採用して求めた。収益価格は収益性から市場価値を求めた価格で、共同住宅を想定して求めた。当該地域は、中規模の戸建住宅が多い居住環境が良好な住宅地域で、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される。多数の信頼性ある取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。