地域要因

駅利用者等の日用品を扱う比較的小規模な店舗等が建ち並ぶ駅前商業地で、1階は店舗、2階以上は住宅として利用される傾向にあると把握される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は駅至近にあって視認性が高いものの、背後地の老齢化等に伴い繁華性の低下が観察され、2階以上を住宅と利用することが妥当と判断される地域である。同一需給圏内の類似地域の投資採算性を反映した比較可能性のある類似の商業地の取引事例から求めた比準価格を標準に、需要者は取得の際に事業の継続性、地域の賃料水準を反映した収益性からも検討するため収益価格を比較考量し、市場の動向、代表標準地との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅への徒歩圏内に位置しており、土地の需給関係は横這いから上向き状況といえる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣、類似地域においては、収益物件としてのアパ−ト等も見られるが、傾斜を有し、自然的条件がやや劣る。よって、戸建ての自用目的での取引が中心であり、取引価格水準により価格形成がなされているのが一般的である。以上より、比準価格を標準として、収益価格を参酌することとし、更には代表標準地等とのバランス検討を行うことにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏に位置する成熟した住宅地域であり、値頃感のある物件を中心に動きがあった。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内の戸建一般住宅のほか一部アパートが混在する住宅地域である。取引の主体は快適性、利便性を重視する自己居住目的の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に収益性から接近した収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

玉川学園地区の高齢化率は上昇傾向で、起伏のある土地に対する需要は低迷し、市場性に影響が出始めている。その他の地域要因に特別の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中規模画地が多く自用目的の取引が多い丘陵上の戸建住宅地域である。収益目的の土地取引は周囲に少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位となったが、当地は収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であり、規範性の観点に立ち、自用目的の取引事例と比準して市場性が反映した比準価格を標準に、二次的な収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の不動産市況を鑑み、鑑定評価額を決定した。

地域要因

老齢化比率上昇の影響が徐々に目立ってきており、交通利便性や地勢に難がある当地域においては、地価は横這い乃至はやや弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅よりやや距離がある区画整然とした高台の戸建住宅を中心とする地域に存する。自己使用目的での取引が中心で、居住の快適性がより重視される第1種低層住居専用地域に指定された地域に存する。アパート等の収益物件の供給は遊休地の有効活用によるものが中心で、一定の賃貸需要も見込める地域である。よって、比準価格を標準とし収益価格も斟酌し、更には周辺の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便の住宅地域であるが、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。目だった変動要因はなく、地価水準は横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

収益物件としてアパート、賃貸マンション以外に戸建住宅も社宅等として賃貸に供される場合がある。しかしながら自用目的での取引が主流であり、標準地は利便性の劣るバス便の高台にある住宅地域に存することから、そもそも賃貸需要は弱く、土地価格に見合うだけの家賃設定は困難と思われるため、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

町田駅からのバス便地域で接近性が劣り、選好性は並みで需要増はみられず安定的推移である。

地域要因の将来予測

大きな要因変化はなく、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、周辺の地域性の類似した事例を採用し求めたもので市場での地価水準を示している。収益価格は、アパートの建築・賃貸を想定して求めたが、バス便であり賃貸需要は弱く、収益性の指標に留まる。比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地規準価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

一般住宅が丘陵地に建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は無く、地価は概ね横ばいからやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

小規模の一般住宅等が建ち並んでいる住宅地域である。格別の変動要因は見られず、今後も概ね現況のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心としており、賃貸アパート等は比較的少ない住宅地域のため、個人需要者による自己使用目的での取引が一般的な地域である。地域は道路事情がやや劣るため自用の住宅利用が多く、収益性よりも住環境の快適性及び利便性が重視されている。従って、本件においては現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、収益還元法は適用せず、かつ、代表標準地との検討を十分に踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に係る格別の変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に係る格別の変動要因はない。当面は現状を維持しながら推移していくものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い丘陵地を開発した住宅地域であり、自己使用を前提とした取引が中心である。交通利便性が劣る地域であり、賃貸市場はあまり成熟していないため、収益価格はやや低位に試算される傾向がある。よって、実際に市場で生起した取引事例に基づく比準価格を中心に、収益価格を斟酌して、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅より距離のある住宅地域で、地域要因に特段の変動はないため、当面現状を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な戸建住宅地域で、特段の変動要因も認められないことから、当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅より距離がある戸建住宅を中心とする住宅地域に存する。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性がより重視される第1種低層住居専用地域に指定された地域に存する。また、建築協定によりアパート等の建築は制限されており、最寄駅より距離があることから戸建の賃貸需要も弱いため収益還元法の適用は断念した。よって、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した起伏のある住宅地域で需要サイドはやや弱含みであった。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

整備された画地及び街路に低層の戸建住宅を中心にアパートも散見される住宅地域である。取引の主体は快適性、利便性を重視する自己居住用の住宅の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業施設が集積する小田急町田駅から徒歩圏で、用途の多様性を有する地域である。地域内の価格形成要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅とアパート、店舗が混在する駅徒歩圏の利便な地域で、事務所、共同住宅も見られる。類似地域の取引事例と比準した比準価格は市場性が反映し、実証的である。一方、駅接近性に優れた当地には賃貸用の共同住宅も見られ、収益目的の取引も存する為、収益価格も実態的だが、試算過程に想定要素が含まれる。その為、本件では地域性を反映して実態的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からはやや距離がある住宅地であり、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域の周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であって、多数の信頼性のある取引事例が収集できた。よって、両試算価格を調整するにあたっては、比準価格を重視し、収益価格をも関連付けて、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

最寄駅接近性がやや劣る点は否めない。比較的整然とした町並を有する近隣地域であるが、有効需要は低調であり価格水準は横這い基調を示している。

地域要因の将来予測

画地規模が充実した戸建住宅地域として熟成している。変化・変動する地域要因の影響等は認められない。街区が比較的整然とした現状の居住環境とそれに対する選好性等を潜在的に維持したまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格が有する説得力の違いを適切に反映すべく近隣地域の特性を再考察する。近隣地域では整然と中規模一般住宅が建ち並び、案件としては自用目的での取引が中心であり、転勤等に起因する定期借家案件以外での収益物件の取引は殆どない。以上を総括して比準価格を標準とし、収益価格も斟酌し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、特に不動産の価格に関する諸原則の当該案件に即応した活用の適否等の留意を再吟味して鑑定評価額を上記の通りに決定した。