神奈川県横浜市青葉区奈良町字竈谷２４１５番３６(こどもの国駅・玉川学園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


155,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市青葉区奈良町字竈谷２４１５番３６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を155,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市青葉区奈良町字竈谷２４１５番３６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市青葉区奈良町字竈谷２４１５番３６
住居表示 
価格155,000円/㎡
交通施設、距離こどもの国、1,500m
地積207㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡部基久氏による調査レポート

不動産鑑定士渡部基久
価格155,000円/㎡
個別的要因戸建住宅地としての接道方位は南東のため日照の確保に優れ、居住の快適性はかなり良好である。潜在的に当該優位性は維持されていくものと考える。
地域要因最寄駅接近性がやや劣る点は否めない。比較的整然とした町並を有する近隣地域であるが、有効需要は低調であり価格水準は横這い基調を示している。
地域要因の将来予測画地規模が充実した戸建住宅地域として熟成している。変化・変動する地域要因の影響等は認められない。街区が比較的整然とした現状の居住環境とそれに対する選好性等を潜在的に維持したまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は青葉区北西部を中心に「こどもの国」駅等や小田急線「玉川学園前」駅等から徒歩圏及び徒歩限界圏の戸建住宅地域等である。需要者の大半が（青葉台駅等までバス便利用にて）東京都心部等へ通勤する40歳代の勤労所得者等が占める。青葉区内でも低価格帯に位置する戸建住宅地域である。需要はやや低調であり、価格水準は横這い基調を示している。（中古の複合不動産が主流である当該）市場では中古戸建物件は4千万円程度が需要の中心と考える。
一般的要因最新（毎年2月更新）の資料では青葉区（横浜市）人口の社会増加率は0．04（0．18）％であり、自然増加率は0．23（0．01）％である。

高橋悟郎氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋悟郎
価格155,000円/㎡
個別的要因形状、規模等に特段の個別性はないが、南東方位で日照に優れることから、需要者の選好性は相対的に高い。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因閑静な環境の成熟した住宅地域であるが、利便性に劣るこどもの国線沿線に対する住宅需要は低調となっており、地価は横ばいに留まっている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を主体とした住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。交通利便性に劣る奈良地区では住宅需要に停滞感が伺え、今後も同様の傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ねこどもの国線こどもの国駅及び恩田駅並びに小田急小田原線玉川学園前駅駅勢圏の住宅地域である。需要者は当該圏域に地縁を有する一次取得者のほか、比較的上の世代の二次取得者も見込まれる。区内において人気と利便性が劣る当圏域の住宅地域としての地位は相対的に低下しつつあり、住宅需要には未だ弱さが伺える状況となっている。中心価格帯は150㎡程度の既存敷地で2千万円台、新築戸建では3千万円台半ば∼4千万円台前半である。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いており、個人消費も総じて見れば底堅さが伺える中、青葉区では人口も増加しており、不動産市場は全般に堅調である。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5623842
北緯 139度4791626

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市緑区奈良町２７６２番７４神奈川県横浜市緑区奈良町１５６６番５５神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町５３５番２２神奈川県横浜市青葉区奈良町字カマ谷２４１５番３６神奈川県横浜市青葉区もえぎ野１０番３２東京都町田市図師町字五号１０４０番５東京都町田市本町田字八号１０５７番７東京都町田市東玉川学園２丁目３５６９番３１東京都町田市成瀬字十二号２１５４番１１２

参考：近隣駅の地価相場

こどもの国駅(地価相場 214,000円/㎡)玉川学園前駅(地価相場 137,500円/㎡)恩田駅(地価相場 221,000円/㎡)鶴川駅(地価相場 159,000円/㎡)成瀬駅(地価相場 184,000円/㎡)柿生駅(地価相場 202,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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