地域要因

同区屈指の優良住宅地である。6丁目界隈は特に希少性が高く、表面化しない高額水準の取引も多い。地価は、全般的には緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

旧来から名声が高い優良住宅地である。街づくり協定（成城憲章）が定められ、低層住宅地として成熟している。近年、周辺地域では、相続などの発生により敷地が細分化されるケースも散見される。

価格決定の理由

対象不動産については、主に地域の名声と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、賃貸住宅などの建築を前提とした投資目的での取引は少なく、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、収益価格の説得力は弱い。以上から、本件では、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

成城の高級住宅地であり、売主の強気な姿勢に対し、近時は有効需要も強く、市場滞留期間も短い。地価は上昇傾向を強めて推移している。

地域要因の将来予測

従来から名声の高い高級住宅地域で、成城憲章により敷地規模の確保が謳われていることもあり、今後も現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は成城地区の高級住宅地に存する取引事例に基づいて求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は、ステータスシンボルとして当該地域に自用の住宅を建築又は取得する目的で不動産を購入するケースがほとんどであるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料される。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格水準等からみて中規模以上の画地については細分化が進む可能性が潜んでいる。その他特に地域の変動要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地周辺は低層の共同住宅も見られる地域であるが、共同住宅の供給過剰傾向も相俟って土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。需要者は比較的良好な居住環境等を求めて自用の住宅取得を目的とする個人等が中心であることを勘案して、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅よりやや徒歩距離が離れるが、バス便も発達しており、都心アクセス良好な混在住宅地である。需要は堅調であり、成約価格は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、賃貸需要も認められるため、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引も考えられるが、敷地規模や行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、元本に見合う十分な収益を収受しえず相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前の商業地域であり、地価に影響を与えるような変化はないが、一般的要因を反映して、地価の上昇傾向が伺える。

地域要因の将来予測

当該地域は中層の事務所、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並んでおり、今後も現在の環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域等における取引の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の収益性を反映している価格であり、比準価格に比べやや低位に求められたが、商業地においては需要者は収益性を重視して行動する。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格から検討した価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向を示していくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域である。周辺環境や行政的条件等について、特段の変動要因は見受けられない。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅のほか、アパート等が見られる住宅地域である。利用形態に影響を生じさせる特段の要因は認められなかったため、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引については、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、居住目的取引と比較した相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、住環境は比較的良好であるため、需要は底堅い。地価水準は、やや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は徒歩14分に存する住宅地域であり、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅への接近性等利便性が劣る地域であるが、値頃感があり住宅需要は概ね堅調で、地価は横ばいからやや強含み傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅の外、農地も見られる住宅地域であり、今後も宅地化が進んでいくものと予測される。

価格決定の理由

対象地は、最寄駅である喜多見駅からではなく、狛江駅もしくは二子玉川駅からバス便を利用し利便性は劣るが、居住環境は普通程度の住宅地域に所在している。アパート等の収益物件も存するが、最寄駅への接近性が劣る地域であることから自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いが住環境が良好であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域は賃貸アパートも見られるものの、最寄駅からやや距離があるので自用目的の取引が中心となっている地域であり、低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「祖師ヶ谷大蔵」駅から徒歩限界圏に近い住宅地にあるが、有効需要は堅調で、不動産価格の全般的な上昇を反映し、地価の上昇傾向は持続している。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、総額の市場性から敷地の細分化が進行しており、今後もこの傾向で推移していくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は「祖師ヶ谷大蔵」駅を最寄りとする住宅地に存する事例に基づいたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は戸建住宅が建ち並び、自用の住宅建築又は取得を目的とする実需が主体で、収益性よりも居住の快適性等が指向されるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料される。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

路線バス利用等が中心だが最寄駅からは都心部利便性にも優る住環境もほぼ良好な低層住宅地であり、全般に需要は回復動向で地価上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅までやや距離があるが住環境は概ね良好な低層住宅地であることに鑑み、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、周辺には賃貸アパート等が比較的多く見られるが、住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、交通接近条件に優れ、住環境は良好であるため、需要は高い。地価水準は、やや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は徒歩7分に存する住宅地域であり、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

都区部に近い、駅徒歩圏の低層住宅地域で、需要は普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の多い住宅地域で、今後も同様の地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、2試算価格は適正に査定されていると判断される。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。アパ−ト等の収益物件もみられるが、自用の目的での取引が中心の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への接近性等利便性がやや劣る地域であるが、値頃感があり住宅需要は概ね堅調であり、地価はやや強含み傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は、最寄駅である成城学園前駅からはバス便利用であり利便性はやや劣るが、居住環境は普通程度の住宅地域に所在している。アパート等の収益物件も存するが、最寄駅への接近性が劣る地域であることから、自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。