東京都世田谷区上祖師谷５丁目１０３１番２２(仙川駅・千歳烏山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


412,000円

2017年01月01日に行った東京都世田谷区上祖師谷５丁目１０３１番２２(東京都世田谷区上祖師谷５−２５−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を412,000円/㎡としました。

東京都世田谷区上祖師谷５丁目１０３１番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区上祖師谷５丁目１０３１番２２
住居表示上祖師谷５−２５−２
価格412,000円/㎡
交通施設、距離仙川、1,200m
地積144㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

門井明美氏による調査レポート

不動産鑑定士門井明美
価格413,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地として成熟しており、大きな価格形成要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測近隣地域は低層の住宅地として成熟しており、地域に特別な変動は見られず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京王線及び小田急線沿線の住宅地域である。需要者は都心部へ通勤する世帯が中心となっており、買替層よりも一次取得者がやや多い。土地の細分化が見られており、需要の中心となっている土地価格の水準は4，000万円∼6，000万円程度で、新築建売住宅は土地100㎡程度で6，000万円前後が多い。
一般的要因人口総数は微増であるが、緩やかな景気回復基調、金融緩和により、不動産市場において価格は上昇、期待利回りは低下傾向となっている。

高橋基夫氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋基夫
価格410,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因仙川駅からやや遠い徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も低層住宅地として推移するものと思われる。
地域要因の将来予測近隣地域は2階建の木造一般住宅を中心に共同住宅等も見られる戸建住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は現状のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は世田谷区北西部に存する京王線の各駅から徒歩圏の低層の戸建住宅、中層のマンション等が建ち並んでいる既成住宅地域。駅からやや距離があるが、落ち着いた居住環境から需給は安定している。需要者の中心は、概ね世田谷区及び周辺市区の居住者の一次取得者。近頃は総額を抑えるため土地の細分化が見られるが、土地についての中心価格帯は対象標準地規模で6千万円台、新築戸建住宅は建坪が30坪程度で6千万円台が多い。
一般的要因個人消費、設備投資等の経済指標は改善の遅れも見られるが、金融緩和政策等により区内の不動産取引は実需に支えられ堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6569722
北緯 139度5924157

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

仙川駅(地価相場 332,000円/㎡)千歳烏山駅(地価相場 344,000円/㎡)つつじヶ丘駅(地価相場 327,000円/㎡)芦花公園駅(地価相場 512,000円/㎡)成城学園前駅(地価相場 320,000円/㎡)祖師ヶ谷大蔵駅(地価相場 795,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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