東京都世田谷区祖師谷５丁目５８３番６３(祖師ヶ谷大蔵駅・成城学園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


389,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区祖師谷５丁目５８３番６３(東京都世田谷区祖師谷５−３２−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を389,000円/㎡としました。

東京都世田谷区祖師谷５丁目５８３番６３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区祖師谷５丁目５８３番６３
住居表示祖師谷５−３２−９
価格389,000円/㎡
交通施設、距離祖師ヶ谷大蔵、1,200m
地積202㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況西4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野口和紀氏による調査レポート

不動産鑑定士野口和紀
価格389,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「祖師ヶ谷大蔵」駅から徒歩限界圏に近い住宅地にあるが、有効需要は堅調で、不動産価格の全般的な上昇を反映し、地価の上昇傾向は持続している。
地域要因の将来予測中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、総額の市場性から敷地の細分化が進行しており、今後もこの傾向で推移していくものと思料される。
市場の特性同一需給圏は主に小田急小田原線沿線から徒歩圏又は徒歩限界圏に近い戸建住宅地域。需要者は区内又は周辺区市に居住するサラリーマン等の個人（エンド・ユーザー）である。当該地域は最寄り駅から徒歩限界圏に近いが需要は堅調で、地価の上昇傾向は持続している。取引には更地、中古又は新築の建物付きの取引ともに見受けられる。土地は100㎡前後で総額4∼5千万円前後、新築の建物付きで総額5千万円後半∼7千万円前後が一般的な取引の価格帯である。
一般的要因当区の人口は漸増傾向で推移しており、区内の不動産に対する需要は堅調である。地価は住宅地・商業地ともに数％程度の上昇傾向を持続している。

谷本充弘氏による調査レポート

不動産鑑定士谷本充弘
価格389,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から概ね徒歩圏内の一般住宅が多い住環境も閑静良好な低層住宅地であり需要は堅調で地価上昇傾向。その他、特に地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測最寄駅からほぼ徒歩圏内の中規模一般住宅等が建ち並ぶ住環境良好な熟成した低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小田急線沿線等の祖師谷、砧地区等をはじめとする比較的閑静住環境良好な低層住宅地域の圏域。最寄駅までやや距離があるが概ね徒歩圏内の戸建住宅の多い熟成した住宅地で最寄駅からは都心部利便性があり、比較的手ごろな価格帯であること等から都心部通勤者層等による区内及び周辺市区からの転入、一次取得等が多い。土地取引は規模でやや幅があるが概ね140万円／坪、比較的小規模地建売で総額5千万∼7千万円程度までが中心価格帯である。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており設備投資は増加基調で個人消費は底堅く推移し住宅投資も持ち直している。業況感は総じて良好水準を維持している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6519983
北緯 139度6071092

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都世田谷区千歳台２丁目７５６番９９東京都世田谷区宇奈根２丁目１２２番６東京都世田谷区祖師谷６丁目７９４番７１東京都世田谷区粕谷３丁目５番１５東京都世田谷区祖師谷一丁目１３１番１５東京都世田谷区喜多見七丁目３１４７番３東京都世田谷区祖師谷一丁目１０５番１７東京都世田谷区上用賀四丁目１６６番２東京都世田谷区駒沢四丁目８０番１５東京都世田谷区祖師谷三丁目５０５番４外１筆東京都世田谷区千歳台二丁目８５４番６

参考：近隣駅の地価相場

祖師ヶ谷大蔵駅(地価相場 795,000円/㎡)成城学園前駅(地価相場 320,000円/㎡)千歳烏山駅(地価相場 344,000円/㎡)千歳船橋駅(地価相場 548,000円/㎡)芦花公園駅(地価相場 512,000円/㎡)仙川駅(地価相場 332,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード