東京都世田谷区上祖師谷１丁目４３９番７外(仙川駅・千歳烏山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


480,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区上祖師谷１丁目４３９番７外(東京都世田谷区上祖師谷１−５−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を480,000円/㎡としました。

東京都世田谷区上祖師谷１丁目４３９番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区上祖師谷１丁目４３９番７外
住居表示上祖師谷１−５−１３
価格480,000円/㎡
交通施設、距離千歳烏山、900m
地積185㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅及びアパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中雅之氏による調査レポート

不動産鑑定士田中雅之
価格480,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、駅から徒歩圏にある戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも大きな変化はなく、現在の環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京王線沿線の住宅地である。需要者の中心は、世田谷区居住者及び都内勤務者である。この地域は駅からやや遠いが徒歩圏内にあり、居住環境も良好であることから需要は見込まれる。近年は総額を抑える傾向があり、土地の細分化がみられる。土地は5000万円∼7000万円程度、新築戸建物件は6000万円∼7000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は、このところ弱さがみられるが、緩やかな回復基調が続き、不動産需要も堅調に推移し、不動産価格は上昇傾向にある。

福田洋子氏による調査レポート

不動産鑑定士福田洋子
価格479,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性は普通程度であるが区部の境に近い。環境は概ね良好な住宅地域であり、住宅需要は堅調で地価はやや強含み傾向である。
地域要因の将来予測戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は京王線千歳烏山駅を主に利用する地域及びその周辺地域の範囲。中小規模一般住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域。需要者は一次取得者層に限らずそれ以外も多い。また同一区内からの転入が多いものの都内をはじめ地域的な限定はない。居住環境は概ね良好であり、需要はやや強含み傾向。土地は規模により総額が異なるが2000万円∼5000万円前後が中心であるが、10000万円を超える取引も見られる。
一般的要因区の人口は微増傾向。住宅地として人気があり住宅需要は堅調。消費増税の影響も一巡し不動産投資動向から地価はやや強含み傾向である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6616551
北緯 139度6016535

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

仙川駅(地価相場 332,000円/㎡)千歳烏山駅(地価相場 344,000円/㎡)つつじヶ丘駅(地価相場 327,000円/㎡)成城学園前駅(地価相場 320,000円/㎡)芦花公園駅(地価相場 512,000円/㎡)祖師ヶ谷大蔵駅(地価相場 795,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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