東京都世田谷区大蔵５丁目２８６４番２１(成城学園前駅・祖師ヶ谷大蔵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


325,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区大蔵５丁目２８６４番２１(東京都世田谷区大蔵５−１８−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を325,000円/㎡としました。

東京都世田谷区大蔵５丁目２８６４番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区大蔵５丁目２８６４番２１
住居表示大蔵５−１８−１２
価格325,000円/㎡
交通施設、距離成城学園前、1,600m
地積140㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福田洋子氏による調査レポート

不動産鑑定士福田洋子
価格324,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅への接近性等利便性がやや劣る地域であるが、値頃感があり住宅需要は概ね堅調であり、地価はやや強含み傾向である。
地域要因の将来予測戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は世田谷区南西部の東急田園都市線・小田急小田原線各最寄駅への接近性が劣る地域及びその周辺地域の範囲。中小規模一般住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域。需要者は一次取得者層中心であるがそれ以外も多い。また同一区内からの転入が多いものの都内をはじめ地域的な限定はない。居住環境は普通で値頃感があり需要はやや強含み傾向。土地は規模により総額が異なるが3000万円∼6000万円前後が中心である。
一般的要因区の人口は微増傾向。住宅地として人気があり住宅需要は堅調。消費増税の影響も一巡し不動産投資動向から地価はやや強含み傾向である。

谷岡勝治氏による調査レポート

不動産鑑定士谷岡勝治
価格325,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因行政的規制・その他について特に変化なし。バス便利用で駅から遠く需要はやや弱いが、低金利・底値感等から、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向になっていくものと予測する。
市場の特性①同一需給圏は、世田谷区南西部のバス便利用の住宅地域。②需用者は、世田谷区在住者や狛江市等からの流入もあり、低価格帯の地域であることからサラリーマン層が多く、一次取得者が中心となっている。③畑地や空地が幾分残っているため供給余力はまだあり、需給関係はやや不安定である。④市場の中心となる価格帯等は、更地で5千万円前後ままでで、新築住宅で4千万円前後∼5千万円台までとなっている。
一般的要因区人口は微増傾向。景気は緩やかな回復傾向。輸出は持ち直し傾向。設備投資は緩やかな増加基調。住宅投資は持ち直し傾向。個人消費は底堅く推移。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6294574
北緯 139度6068662

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

成城学園前駅(地価相場 320,000円/㎡)祖師ヶ谷大蔵駅(地価相場 795,000円/㎡)喜多見駅(地価相場 302,000円/㎡)用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)久地駅(地価相場 266,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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