東京都世田谷区上用賀１丁目１４番１７(成城学園前駅・祖師ヶ谷大蔵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


569,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区上用賀１丁目１４番１７(東京都世田谷区上用賀１−１４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を569,000円/㎡としました。

東京都世田谷区上用賀１丁目１４番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区上用賀１丁目１４番１７
住居表示上用賀１−１４−６
価格569,000円/㎡
交通施設、距離用賀、860m
地積240㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模、小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

門井明美氏による調査レポート

不動産鑑定士門井明美
価格567,000円/㎡
個別的要因画地は従来からの標準的な規模となっており、方位・形状等も同様である。
地域要因良好な環境を維持している住宅地域であり、ブランド力のある立地である。地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測戸建住宅が多くみられる閑静な住宅地域であり、今後も現在の住環境が維持されるものと思われる。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東急田園都市線沿線等の都心部への接近性が良好な住宅地域である。需要者の中心は世田谷区内外の所得水準の高い層となっている。市場での中心となる価格帯は土地は6，000万円∼8，000万円程度、新築戸建住宅では総額1億円前後が取引の中心と見られる。
一般的要因人口総数は微増であるが、緩やかな景気回復基調、金融緩和により、不動産市場において価格は上昇・期待利回りは低下傾向となっている。

田村竜二氏による調査レポート

不動産鑑定士田村竜二
価格570,000円/㎡
個別的要因画地規模、形状を踏まえ、対象不動産の優劣および競争力の程度は標準的であると判断した。
地域要因東急田園都市線「用賀」駅徒歩圏の住宅地であり、良好な住環境と都心アクセスの利便性を備え需要が高い。成約価格は上昇基調にある。
地域要因の将来予測戸建住宅、低層のアパート等が建ち並ぶ地域である。地域の成熟度は高く、利用形態に影響を及ぼす要因は確認できないことから、中期的には現状を維持したまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東急田園都市線、小田急線に囲まれる同区内の住宅地と判断した。需要者は良好な住環境と都心へのアクセスを重視するエンドユーザーであるが、「用賀」駅周辺の住宅地は立地の名声も高く、比較的に高額の所得世帯が中心となる。土地は約100㎡で6，000∼7，000万円程度である。新築建売は総額9，000万円前後が多いが、有名ハウスメーカーによる分譲であれば総額10，000∼12，000万円程度での成約水準となる。
一般的要因企業業績の回復、賃金の上昇、失業率減少などにより、国内経済は緩やかな上昇を続けるが、不安定な海外要因に左右されるリスクも認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度627994537353516
北緯 139度6090850830078

参考：該当物件周辺マップ

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東京都狛江市小足立９７５番６神奈川県川崎市高津区宇奈根字山野７１８番５神奈川県川崎市高津区宇奈根字山野７３１番５外東京都世田谷区玉川用賀町２丁目５１１番７東京都世田谷区粕谷町２９番８東京都世田谷区上北沢５丁目１１６５番１１７東京都世田谷区千歳台２丁目７５６番９９東京都世田谷区南烏山５丁目６４３番１０東京都世田谷区北烏山６丁目１６７５番７東京都世田谷区大原１丁目１１２４番４０東京都世田谷区中町２丁目２５番１４東京都世田谷区北烏山７丁目２２１９番３東京都世田谷区成城６丁目８０９番１東京都世田谷区成城２丁目１００番２ほか１筆東京都世田谷区大蔵５丁目２８６４番９東京都世田谷区南烏山１丁目１１７番３５東京都世田谷区北沢１丁目４０６番２東京都世田谷区北烏山５丁目１６０７番１４東京都世田谷区代沢５丁目１１２３番１外東京都世田谷区深沢５丁目２２番１４外東京都世田谷区鎌田１丁目１９４番３東京都世田谷区砧２丁目３１８番６東京都世田谷区砧３丁目１９３番３２東京都世田谷区成城４丁目４５４番２東京都世田谷区宇奈根２丁目２２６番２東京都世田谷区成城７丁目１３４０番９外東京都世田谷区鎌田４丁目４７番７東京都世田谷区上用賀５丁目６１番６東京都世田谷区桜丘５丁目３１１番２３外東京都世田谷区祖師谷一丁目１３１番１５東京都世田谷区成城二丁目１３８番３東京都世田谷区給田四丁目１７７番２東京都世田谷区八幡山二丁目３５番１５東京都世田谷区喜多見七丁目３１４７番３東京都世田谷区祖師谷一丁目１０５番１７東京都世田谷区中町三丁目１１２番１３の一部東京都世田谷区池尻三丁目３６０番１１東京都世田谷区東玉川二丁目１７０番３東京都世田谷区成城九丁目８８７番９東京都世田谷区千歳台二丁目８５４番６

参考：近隣駅の地価相場

成城学園前駅(地価相場 320,000円/㎡)祖師ヶ谷大蔵駅(地価相場 795,000円/㎡)喜多見駅(地価相場 302,000円/㎡)用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)久地駅(地価相場 266,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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