東京都世田谷区上祖師谷２丁目３８２番１０(千歳烏山駅・祖師ヶ谷大蔵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


383,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区上祖師谷２丁目３８２番１０(東京都世田谷区上祖師谷２−２６−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を383,000円/㎡としました。

東京都世田谷区上祖師谷２丁目３８２番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区上祖師谷２丁目３８２番１０
住居表示上祖師谷２−２６−４
価格383,000円/㎡
交通施設、距離千歳烏山、970m
地積209㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多く見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷岡勝治氏による調査レポート

不動産鑑定士谷岡勝治
価格384,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅が多く見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向を示していくものと予測する。
市場の特性①同一需給圏は、京王線と小田急線各沿線沿いの住宅地域。②需用者は、世田谷区在住者や隣接区等からの流入もあり、一次取得者から買替層まで幅広い。③大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。④市場の中心となる価格帯等は、更地で4千万円∼6千万円前後まで、新築住宅で5千万円∼7千万円台までとなっている。
一般的要因区人口は微増傾向。景気は緩やかな回復傾向。輸出は持ち直し傾向。設備投資は緩やかな増加基調。住宅投資は持ち直し傾向。個人消費は底堅く推移。

佐々木千佳子氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木千佳子
価格382,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因重要な変動はない。最寄駅からの接近条件がやや劣る（徒歩約13分）が、環境条件等が普通であり地価は上昇基調である。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変化は見られないことから、当面現状維持するものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は、京王線沿線等の世田谷区北西部の価格水準が低位の住宅地域の圏域である。需要者の属性は世田谷区内の在住者及び区外からの参入者並びに建売業者等が中心である。近年における市場の需給動向は、景気動向等を反映して需要動向は堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、規模及び需要者の属性等により異なるが土地は4千万円程度から9千万円程度、土地を細分化している新築戸建住宅は5千万円程度から7千万円程度である。
一般的要因企業業績は好調で雇用の改善も続いており、設備投資や消費への波及が見込まれる。中国経済や米利上げの影響などが懸念材料である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度655677795410156
北緯 139度60321044921875

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

千歳烏山駅(地価相場 344,000円/㎡)祖師ヶ谷大蔵駅(地価相場 795,000円/㎡)芦花公園駅(地価相場 512,000円/㎡)成城学園前駅(地価相場 320,000円/㎡)仙川駅(地価相場 332,000円/㎡)八幡山駅(地価相場 519,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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