東京都世田谷区下馬３丁目５２番１７(祖師ヶ谷大蔵駅・成城学園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
584,000円
2016年01月01日に行った東京都世田谷区下馬３丁目５２番１７(東京都世田谷区下馬３−１６−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を584,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都世田谷区下馬３丁目５２番１７ |
| 住居表示 | 下馬３−１６−１３ |
| 価格 | 584,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三軒茶屋、1,100m |
| 地積 | 74㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3FB1 |
| 利用現況 | 診療所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東12.8m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田村竜二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田村竜二 |
|---|---|
| 価格 | 583,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地規模、形状を踏まえ、対象不動産の優劣および競争力の程度は標準的であると判断した。 |
| 地域要因 | 最寄駅よりやや徒歩距離が離れるが、バス便も発達しており、都心アクセス良好な混在住宅地である。需要は堅調であり、成約価格は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東急田園都市線および東急東横線の各駅を利用可能な混在住宅地である。主な需要者は都心へのアクセスを重視するエンドユーザーであるが、敷地規模、行政的条件などによっては、収益物件開発目的の事業者、投資家等も想定される。住宅の場合、敷地規模約100㎡未満の取引が多く、土地は70㎡程度で4，000∼5，000万円程度である。建売の場合は総額8，000∼9，000万円前後の価格帯が多い。 |
| 一般的要因 | 企業業績の回復、賃金の上昇、失業率減少などにより、国内経済は緩やかな上昇を続けるが、不安定な海外要因に左右されるリスクも認められる。 |
清水豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清水豊 |
|---|---|
| 価格 | 584,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 循環性移動路沿いの混在住宅地域で、地域要因に変動はない。共同住宅への投資需要が旺盛で、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗。事業所と住宅が混在する混在住宅地域として熟成しており、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は世田谷区内の準幹線道路沿いの混在住宅地域である。鉄道駅からはやや遠い地域もあるが、バス便があり、利便性は比較的に良好である。商業性は低いが、容積率が200％以上あり、収益目的の共同住宅の需要は多く、地価は㎡あたり60万円∼70万円が中心で、地価は上昇している。 |
| 一般的要因 | 国内企業の業績は拡大しているものの、消費はやや停滞気味となっている。地価は投資需要の拡大によって上昇範囲が広がっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度64107131958008 北緯 139度60752868652344 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
祖師ヶ谷大蔵駅(地価相場 795,000円/㎡)成城学園前駅(地価相場 320,000円/㎡)千歳船橋駅(地価相場 548,000円/㎡)喜多見駅(地価相場 302,000円/㎡)経堂駅(地価相場 537,000円/㎡)用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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