東京都世田谷区祖師谷１丁目１３８番１３(祖師ヶ谷大蔵駅・成城学園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


488,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区祖師谷１丁目１３８番１３(東京都世田谷区祖師谷１−４−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を488,000円/㎡としました。

東京都世田谷区祖師谷１丁目１３８番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区祖師谷１丁目１３８番１３
住居表示祖師谷１−４−８
価格488,000円/㎡
交通施設、距離祖師ヶ谷大蔵、260m
地積114㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷岡勝治氏による調査レポート

不動産鑑定士谷岡勝治
価格488,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向を示していくものと予測する。
市場の特性①同一需給圏は、小田急線沿線沿いを中心に、京王線と東急田園都市線におおよそ挟まれた住宅地域。②需要者は、世田谷区在住者や隣接区等からの流入もあり、一次取得層から買替層まで幅広い。③大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。④市場の中心となる価格帯等は、更地で4千万∼6千万円まで、新築住宅で5千万円台∼8千万円までが中心となっている。
一般的要因区人口は微増傾向。景気は緩やかな回復傾向。輸出は持ち直し傾向。設備投資は緩やかな増加基調。住宅投資は持ち直し傾向。個人消費は底堅く推移。

清水豊氏による調査レポート

不動産鑑定士清水豊
価格488,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因環境はやや劣るが利便性の高い住宅地であり、地域要因に大きな変動はないが、需要が顕在化しており、地価は強含みとなっている。
地域要因の将来予測戸建住宅と共同住宅が混在する普通住宅地域として熟成しており、開発の余地は少ないため、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は小田急線駅徒歩圏の住宅地域であり、戸建て住宅の他、共同住宅も混在している。需要者の中心は自己居住目的の個人である。道路が狭く、住環境はやや劣るものの、利便性に優れており、需要は旺盛である。最近では大規模画地が細分化された分譲物件が多く、最終需要者の土地の取引価格は5千万円∼8千万円程度となっている。地価は上昇傾向が続いている。
一般的要因国内企業の業績は拡大しているものの、消費はやや停滞気味となっている。地価は投資需要の拡大によって上昇範囲が広がっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度64433289999999
北緯 139度611012

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

祖師ヶ谷大蔵駅(地価相場 795,000円/㎡)成城学園前駅(地価相場 320,000円/㎡)千歳船橋駅(地価相場 548,000円/㎡)喜多見駅(地価相場 302,000円/㎡)経堂駅(地価相場 537,000円/㎡)千歳烏山駅(地価相場 344,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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