地域要因

明大前駅近くの駅前商業地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も商業地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は明大前駅前の商店街で、中層の店舗ビルや店舗兼共同住宅等の建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域。地域内で格別の変動要因は認められないため、当分は現状維持のままで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格が収益価格より高く試算されたので市場及び近隣地域について分析をすると、対象標準地は明大前駅近く、飲食店舗等が並ぶ比較的繁華性の高い商店街にある。このため当該市場への参加者は自己利用目的での取引のほか、投資運用目的の需要も認められ、収益性も判断材料の一つとして価格形成されていると考えられる。このため比準価格と収益価格を比較考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の路線商業地域で、特段の地域要因の変化はない。景気動向を背景に土地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中高層マンション、事務所ビル等が混在する路線商業地域である。地域に変化をもたらす特段の要因等は見あたらず、当面は現状の路線商業地域として推移すると思われる。

価格決定の理由

取引事例は、同一需給圏内の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地を中心に収集し、実証的で規範性の高い価格が試算された。一方、投資目的の需要は採算性を重視することから、土地残余法による収益価格も理論的妥当性を有する。本件では地域特性に留意し、現実の取引に基づく実証的な比準価格、及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

周囲に幹線道路が走る比較的住環境が良好な京王線沿線の住宅地域として熟成しており需要は底堅い。

地域要因の将来予測

京王線沿線の住宅地域として熟成しており今後とも概ね現状の住環境を維持するものと予測する。周囲に幹線道路が走る住宅地域で生活利便性、住環境から需要は底堅く、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において自用目的の取引が主で信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は行政的条件の制約もありやや低位に試算された。当該地域は収益物件も介在するものの自用目的取引が中心の住宅地域に存すため市場参加者は収益性より居住の快適性を重視する傾向が強い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。世田谷区の人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないことから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用目的であり、居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求められ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区における近時の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

京王井の頭線沿線で、住環境が中庸な住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅にアパート等が見られる住宅地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は低層住宅地においては、土地の経済価値に見合った賃料収入が必ずしも得られないことから低位に求められた。需要者は自用目的の取引が中心であり、比準価格が説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な画地の取引が多い一方、中規模画地の取引も散見されるようになった。その他、特に地価の変動要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

地域は中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ低層住宅地域で、当面の間は現状を維持していくものと予測する。また、中規模以上の画地については土地の細分化が進行していくことが予想される。

価格決定の理由

標準地周辺は共同住宅も比較的見受けられる地域であるものの、共同住宅の供給過剰傾向も相俟って土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。需要者は自用の住宅取得目的の個人を中心に分譲を目的とする業者であることを勘案して、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅前利便性に優る地元居住者中心の近隣商業地で商圏は比較的限られているが需要は堅調で地価上昇傾向継続。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅前利便性に優る店舗、共同住宅等が混在する近隣商業地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からの利便性に優る小売店舗、マンション等が混在する駅前商業地としての近隣地域の特性及び収益目的の取引が中心であり都心部利便性等から近隣地域周辺では店舗兼共同住宅地としての需要が比較的高い状況等を総合的に考慮勘案して、取引の実証性を示す比準価格を標準とし、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の住宅地域であり、良好な居住環境を維持している。地域要因の変動は特に見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多くみられる閑静な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

住環境が良好な低層住宅地であり、取引の中心は自用目的の戸建住宅が中心である。賃貸需要は存するものの土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。したがって、収益性よりも居住の快適性が重視されることを考慮し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商圏が狭く、実際の土地取引は少ないが、駅前商業地であるので潜在的な需要は見込まれる。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模店舗、店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。今後地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、店舗、賃貸マンション等の収益物件も見られる駅前商業地域であり、収益性を反映した収益価格も規範性がある。したがって、比準価格及び収益価格を関連づけて、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土地の収益性を反映した論理的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の需要の多い地域であることから、比準価格よりもやや低位に求められた。よって、本件評価においては、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏で都心アクセスも良好な住宅地域である。準幹線道路沿いのため取引は少ないが、背後住宅地の需要も堅調で、価格は上昇基調である。

地域要因の将来予測

敷地面積に応じて戸建住宅、中層のアパート等の利用形態がみられる地域である。幅員が広く車両通行量がやや多い都道沿いであるが、住宅地としての熟成度が高く、中期的には現在の利用形態を維持するものと予測した。

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、賃貸需要も認められるため、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引も考えられるが、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、元本に見合う十分な収益を収受しえず相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

環境は良いが、利便性の劣る住宅地で、地域要因に大きな変動はない。価格水準が低いため、それなりの需要があり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する普通住宅地域として熟成しており、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格にはやや開差が生じた。対象標準地は、郊外の住宅地にあり、自己が居住する目的での需要がほとんどであり、売買にあたって、収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心への接近性が高い住宅地として熟成しており、特段の変動要因等はない。底堅い需要を背景として、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

都心部に近い住宅地として、熟成した地域である。特段の地域要因の変動等もなく、ここしばらくは、現状の利用形態を維持すると思われる。景気動向等を背景に、地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

対象地域の土地取引は、自己利用目的の住宅用地のほか、周辺は賃貸用不動産等が混在するため投資需要も見込まれる。但し、行政的条件等により土地の経済価値に見合った収益力の見込まれる建物建築が困難で、収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した規範性の高い事例から試算され、実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性は普通程度で環境は概ね良好な住宅地域である。住宅需要は堅調で、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は、最寄駅である下高井戸駅への接近性は普通程度であり、居住環境も概ね良好な住宅地域に所在している。アパート等の収益物件も存するが、快適性等を重視する自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からの距離はやや離れるが、成熟した戸建住宅地であり、周辺の取引需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅、低層のアパート等が建ち並ぶ住宅地域である。地域の成熟度は高く、利用形態に影響を及ぼす要因も確認できないことから、中期的には現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、賃貸需要も認められるため、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引も考えられるが、敷地規模や行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、元本に見合う十分な収益を収受しえず相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。