地域要因

類似地域での小規模開発による新規宅地分譲では、相当の価格での取引が見受けられたが、近隣地域及び周辺部では動きが少なく落ち着いている。

地域要因の将来予測

造成後50年が経過した高台の分譲住宅地域で、街路条件の不整然性から周辺の新しい住宅地域と比べて選好性には劣るが異動は少なく、地価は新規分譲価格の影響もあり、弱含みながら下げ止まり傾向がみられる。

価格決定の理由

原価法は造成後相当の期間が経過していることから適用しなかった。また自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用も断念した。よって、取引事例から得られた荏隈、城南、三芳地区の住宅地の需給動向を示す比準価格を標準に、代表標準地との均衡を検討し、さらに単価と総額との関連の適否に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変化は無いが、景気の持ち直しと地価下落による割安感から既存の住宅地域でも取引が見られるなど、徐々に需要が高まりつつある。

地域要因の将来予測

近隣地域北側の羽屋バイパス沿線は大型物販店やクリニック等が見られる路線商業地域で、利便性を中心に地域要因に大きな変化はなく、古国府地区に対する需要も堅調なため地価は横這いから微増で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、自用目的を中心に信頼性が高い5事例を採用して求めた実証的な試算価格である。収益価格は街路条件や画地条件から賃貸想定が困難で、実現可能性を欠くため試算できなかった。積算価格も適切な造成事例が収集出来なかったため試算できなかった。市場参加者の中心は自用目的の需要者で、取引価格水準が重視される市場環境である。本件では、規準価格と均衡している、実証的で説得力の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変化は見受けられないが、市内の繁華性が高い路線商業地では、地場の法人による需要が見られるようになってきている。

地域要因の将来予測

沿道型店舗が建ち並ぶ幹線市道沿いの路線商業地域であり、店舗の入れ替わりはあるものの、当面は現状程度で推移すると予測する。店舗の集積度が高い地域であり、地価は微減から横這い程度で推移すると予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法は適用できなかった。路線商業地域ではあるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。また、収益性が貫徹されるような取引市場は形成されていない。比準価格は、地域の類似性が高い取引事例を採用して試算されており説得力が高い。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の北東方では、都市計画道路庄の原佐野線の整備が進められており利便性の向上が期待されているが、当該地域への影響は限定的である。

地域要因の将来予測

自動車販売会社等の輸出関連企業の新規投資は見られるものの、中小事業所・営業所等の目立った動きはなく、当面は現在の状況が続き、地価は微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法の適用を断念した。郊外の路線商業地域では低層利用が多く投資に見合った賃料収入の確保が困難なため収益価格は低位に求められた。比準価格は、事例が広域に及ぶものの各地域の価格バランスを総合的に検討したため規範性は高い。市場の取引価格は収益性よりもむしろ代替不動産との価格差を重視して決定されている実状を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗数の減少、顧客の流出等により地域規模が縮小しており、新規需要が乏しく、市場は低調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域及びその周辺地域では自用の店舗が中心であり、自用目的の取引が主であるが、近隣地域及び類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。収益価格は賃貸市場が縮小しており、賃料水準が低下しているため、やや低位に試算された。よって本件では市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変化は無い。JRおおいたシティ（駅ビル）周辺の商業エリアに近く利便性は高いが、街路条件がやや劣るため選好性に大きな変化は無い。

地域要因の将来予測

文教地区としての性格も持つ閑静な住宅地域で、今後も良好な居住環境を維持すると予測する。利便性にも優れるが、街路が狭いため大分駅周辺地域の地価上昇の影響が波及するには今後1∼2年を要すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、自用目的で信頼性が高い5事例を採用して試算した。近くに短期大学が有り賃貸需要は有るが、賃貸市場は供給過剰で賃料水準が低いため収益価格は低位になった。近隣地域に係る取引市場は自用目的の市場参加者が主体で、取引価格水準が最も重視される。よって、市場参加者の行動特性との整合性の観点から説得力が低い収益価格は参考に留め、代表標準地との規準価格と均衡している比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大分市美術館に隣接する丘陵地の閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

概ね熟成した住宅地域であり、特に開発の動き等もなく、現状程度で推移すると予測する。周辺の住宅団地等と競合するが、相対的に割高感はなく、地価は横這い程度で推移すると予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法は適用できなかった。賃貸市場も見込める地域なため収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心であり、信頼性の高い取引事例を中心に試算された比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR大分駅ビルがH27年4月に開業し、今秋には4階建の大型商業ビルが開業予定で、駅南地区の利便性は格段に向上し、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

平成28年度換地処分予定の駅南土地区画整理区域に隣接する住宅環境良好な住宅地域で、関連街路事業等基盤整備の進捗や駅ビルの開業等、生活関連施設の充実により駅南地区一帯の住環境や利便性が向上している。

価格決定の理由

 既成市街地であるため原価法の適用を断念した。近隣地域及び周辺地域では賃貸アパートが混在するものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低めに求められたので、資料が豊富で信頼性が高く、実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額とのバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大分駅ビルの開業に加え、駅のそばに新たな商業施設がオープンする等利便性が向上している。

地域要因の将来予測

大分駅ビルが開業して以降も、駅周辺では生活利便施設が更に充実しつつある等発展傾向にあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も混在する地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。駅周辺では投資目的で収益性を考慮した需要も見られるが、近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域であるため、居住の快適性を考慮して試算された比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな地域要因の変動はない。相対的にみて地価に割安感が出ているため下げ幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

地価に割安感が出てきたため、下落幅が縮小してきている。その他、地域要因に影響を及ぼすような開発等は見られず、地価は今後も横這い基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

アパートが点在するものの、収益性よりも主として居住の快適性・利便性等を重視して土地の取引が行われている地域であるため、収益価格の規範性は低い。一方、取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。したがって、本件においては比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事業所の割合が高く、物販店舗や飲食店の割合が低いため、路線商業地域としての集積度が低く、土地需要は少ない。

地域要因の将来予測

店舗、事務所、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域だが背後人口が少なく、前面道路建設の際、地域を斜めに横切ったため、形状が劣る画地が多い。集客力の高い店舗の出店もなく、地価は弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

 自己業務目的の取引が主で、近隣地域をはじめとする信頼性のある幹線道路沿いの取引事例を収集し得た。一方、価格に見合った家賃水準が形成されていないため、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、周辺標基準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、原価法は既成市街地につき、適用できなかった。

地域要因

駅ビル開業等により地価が上昇している大分駅周辺の影響が徐々に周辺に広がりつつあり、対象地域についても地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

国道沿いに店舗や事務所が建ち並ぶ商業地域であり、当該国道沿い及びその背後にはマンションや共同住宅も多く見られることから背後地の購買力もあり、需要は強めで推移するものと予測する。

価格決定の理由

路線商業地域であり、収益価格は重視されるべき価格であるが、土地価格に見合う賃料の収受が難しいため、やや低位に求められた。地域の特性の類似性を有する取引事例から得た比準価格は不動産市場を反映した実証的価格であり規範性が高い。なお既成市街地であるため原価法は適用しなかった。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の公示地、基準地の地価動向を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅ビル開業等により地価が上昇している大分駅周辺の影響が徐々に周辺に広がりつつあり、対象地域についても地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

大分駅周辺の開発により中心部においては居住者及び顧客が増加し地価が上昇したが、その周辺に位置する対象地域についても値頃感から地価は横ばい傾向から微増傾向へと移行しつつある。

価格決定の理由

自用が多い旧国道沿いの既成商業地域であるため、収益価格は低位に求められた。取引にあたっては、他の類似物件の取引価格が価格決定の指標となるため、実際の不動産取引に基づく比準価格は妥当性を有する試算価格といえる。なお既成商業地域であるため積算価格は適用できなかった。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅周辺開発が進み、主となる駅ビルが新規開館したとともに、周辺商業地でも取引が見られ、活性化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は商業地においては注視すべき価格であるが、近隣地域は商業用賃貸ビル等が集積する地域ではなく、店舗・事務所兼居宅用賃貸が主となる地域であり、高い収益性までは見込めない地域となっている。本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区の整然性等が劣る古くからの街路条件を残す地域ではあるが、駅南地区に近い立地であり近時ミニ開発等が増加している。

地域要因の将来予測

中心部近郊の既成住宅地域として今後とも現状で推移すると予測する。利便性が増す大分駅周辺部への接近性が良く値ごろ感もあることから地価には底打ち感があり、今後上昇傾向に入ると予測する。

価格決定の理由

近隣地域等にはアパートも見られるが収益目的よりも自己使用を目的とした取引が主であり、アパート等は遊休地の有効活用等を目的としたものが多い。比準価格は多数の取引事例を収集し、相関性の高い事例を中心に試算されており、市場性を反映し規範性が高い。よって市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考とし、周辺に存する他の標準地との価格バランス等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年4月にJRおおいたシティ（大分駅ビル）が開業した。また、商業施設のアクロスプラザ大分駅南が平成28年9月頃に完成する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。繁華性のやや劣る商業地域で投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな地域要因の変動はないが、駅ビルのオープンに伴い当該地域も客足の増加が見られる。

地域要因の将来予測

中心商業地域の一郭をなす商店街であり、大分駅ビルの開業に伴い客足も増加しており、事業者からの需要も十分に見込めるエリアであり、中心市街地活性化の期待から地価は反転の兆しを見せており注視を要する。

価格決定の理由

取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。一方、収益価格は賃貸市場が縮小傾向にあることから低位に試算され、建物想定の多様性の観点からも信頼度は低い。したがって、本件においては市場の実態を適正に反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅ビル開業の影響は大きく、特に立地による通行量の差が出てきており、新規出店や閉店、テナントの種類や賃料の変動状況等に注視する必要がある。

地域要因の将来予測

県庁に近い事務所街と中心商店街との境に位置する店舗通りで、古くからの中層ビル等が建ち並ぶが、大分駅ビル開業に伴い人の流れが変化し、南方では都市計画街路の工事も控えており、今後を注視する必要がある。

価格決定の理由

比準価格は多数の取引事例を収集し、近距離の事例を中心に試算されており、市場性を反映していると思料する。収益価格は近隣地域における業務需要の減退や敷地規模を反映し相対的に低位となった。近隣地域等にはテナントビルも見られるが自己使用目的の取引も少なくないので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東側の類似地域における都市計画道路事業の進展により、利便性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

中心市街地周辺の居住環境の優れた住宅地として熟成している。東側を南北に縦断する都市計画道路の整備も進み更に利便性の向上が期待される。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅取得目的の信頼性・規範性を有する事例を多数収集した為、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を試算し得た。一方、当該地区は中心地に近いため賃貸アパート等も見られるが、居住目的が主で地価に見合う収益性の高い賃貸市場は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。以上より比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。